🔷 Property Law related Long Answer :

प्रश्न 16: ‘स्थानांतरण में प्राथमिकता का सिद्धांत’ क्या है? इसे उदाहरण सहित समझाइए। 

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🔷 प्रस्तावना (Introduction):

‘स्थानांतरण में प्राथमिकता का सिद्धांत‘ (Doctrine of Priority in Transfer) संपत्ति कानून का एक महत्वपूर्ण सिद्धांत है, जो यह निर्धारित करता है कि जब एक ही संपत्ति को एक से अधिक व्यक्तियों को स्थानांतरित किया जाता है, तो किस व्यक्ति को पहले अधिकार प्राप्त होगा। यह सिद्धांत न्याय और निष्पक्षता (Justice and Fairness) पर आधारित है, और इसका उद्देश्य है कि जो पहले आता है, उसे प्राथमिकता दी जाए, यदि उसने कानून के अनुसार कार्य किया हो।

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🔷 विधिक आधार (Legal Basis):

इस सिद्धांत का उल्लेख भारतीय संपत्ति अंतरण अधिनियम, 1882 की धारा 48 (Section 48) में किया गया है।

🔹 धारा 48 कहती है:
“जहाँ एक ही संपत्ति का स्थानांतरण एक से अधिक व्यक्तियों को किया गया है, तो बाद में किए गए स्थानांतरण को पहले किए गए स्थानांतरण के अधीन रहना होगा।”

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🔷 सिद्धांत का तात्पर्य (Meaning of the Doctrine):

जब एक ही संपत्ति को दो या दो से अधिक लोगों को भिन्न-भिन्न समय पर बेचा या स्थानांतरित किया जाता है, तो वह व्यक्ति जिसे पहले वैध रूप से स्थानांतरित किया गया था, उसे प्राथमिकता (priority) प्राप्त होती है, भले ही दूसरा स्थानांतरण पंजीकृत हो और पहले वाला नहीं।

अर्थात् – “पहले अधिकार का पहले संरक्षण (First in Time, First in Right)”

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🔷 इस सिद्धांत के लागू होने की शर्तें (Essential Conditions):

1. एक ही संपत्ति का स्थानांतरण एक से अधिक व्यक्तियों को किया गया हो।
2. सभी स्थानांतरण उसी स्वामी (transferor) द्वारा किए गए हों।
3. सभी स्थानांतरण वैध रूप से संपन्न हुए हों।
4. पूर्ववर्ती स्थानांतरण को विलोपित (revoked) नहीं किया गया हो।
5. किसी पक्ष ने धोखाधड़ी या छल से कार्य न किया हो।

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🔷 उदाहरण सहित स्पष्टता (Explanation with Example):

📌 उदाहरण 1:

मान लीजिए, A के पास एक ज़मीन है।

• A ने 1 जनवरी को वह ज़मीन B को बेच दी (लेकिन B ने पंजीकरण नहीं कराया)।
• बाद में A ने वही ज़मीन 10 जनवरी को C को भी बेच दी, और इस बार C ने पंजीकरण करा लिया।

अब यहाँ धारा 48 के अनुसार B को प्राथमिकता मिलेगी, यदि:

• उसका हस्तांतरण पहले हुआ था,
• और वह वैध था,
• और C को B के स्थानांतरण की जानकारी थी।

📌 उदाहरण 2 (व्यतिक्रम में):

यदि C ने संपत्ति को बोनाफाइड purchaser के रूप में खरीदा हो — अर्थात:

• उसे B के स्थानांतरण की कोई जानकारी न हो,
• उसने उचित मूल्य चुकाया हो,
• और पंजीकरण भी कराया हो,

तो न्यायालय C को प्राथमिकता दे सकता है (विशेष परिस्थितियों में)।

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🔷 न्यायिक दृष्टिकोण (Judicial Interpretation):

📌 Jugalkishore v. Subhashchandra (AIR 1955 SC 661):

सुप्रीम कोर्ट ने कहा कि धारा 48 की भावना यह है कि पहले किए गए वैध स्थानांतरण को पहले अधिकार दिया जाए, और बाद में किए गए स्थानांतरण को उसी के अधीन रहना होगा।

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🔷 अपवाद (Exceptions to the Rule of Priority):

1. यदि पहला स्थानांतरण अवैध या अमान्य था।
2. यदि दूसरा प्राप्तकर्ता बोनाफाइड purchaser for value without notice है।
3. यदि पहला स्थानांतरण केवल एक समझौता (agreement) मात्र था, और दूसरा पूर्ण स्थानांतरण है।

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🔷 सारांश (Summary Table):

बिंदु	विवरण
अधिनियम	संपत्ति अंतरण अधिनियम, 1882
धारा	48
आधार सिद्धांत	पहले स्थानांतरण को प्राथमिकता
आवश्यक शर्त	एक ही संपत्ति का अनेक व्यक्तियों को स्थानांतरण
मुख्य सिद्धांत	First in Time, First in Right
अपवाद	bona fide purchaser, invalid transfer

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🔷 निष्कर्ष (Conclusion):

‘स्थानांतरण में प्राथमिकता का सिद्धांत’ संपत्ति कानून की स्थिरता और पारदर्शिता बनाए रखने के लिए अत्यंत आवश्यक है। यह सिद्धांत यह सुनिश्चित करता है कि जो व्यक्ति पहले वैध रूप से संपत्ति प्राप्त करता है, उसका अधिकार बाद में आने वाले से अधिक सुदृढ़ होगा। इससे संपत्ति लेन-देन में ईमानदारी, विश्वास और सुरक्षा बनी रहती है।

✅ इस सिद्धांत का सार यह है:
“पहले आया, पहले पाया – यदि उसने विधिक और नैतिक रूप से कार्य किया हो।”

प्रश्न 17: प्रतिज्ञा द्वारा स्थानांतरण और शर्तों द्वारा स्थानांतरण में अंतर स्पष्ट कीजिए। – दीर्घ उत्तर (Long Answer)

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🔷 प्रस्तावना (Introduction):

संपत्ति का स्थानांतरण (Transfer of Property) विभिन्न विधियों और शर्तों के अनुसार किया जा सकता है। दो महत्वपूर्ण विधियाँ हैं:

1. प्रतिज्ञा (Covenant) द्वारा स्थानांतरण
2. शर्तों (Conditions) द्वारा स्थानांतरण

ये दोनों प्रकार संपत्ति अंतरण के व्यवहार में भिन्न विधिक प्रभाव रखते हैं। दोनों में स्थानांतरणकर्ता (transferor) और प्राप्तकर्ता (transferee) के अधिकारों और दायित्वों में अंतर होता है। अतः इन दोनों के बीच का अंतर समझना संपत्ति कानून के अध्ययन में आवश्यक है।

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🔷 1. प्रतिज्ञा द्वारा स्थानांतरण (Transfer by Covenant):

🔹 परिभाषा (Definition):

Covenant एक ऐसा अनुबंध है, जिसमें स्थानांतरणकर्ता या प्राप्तकर्ता एक विशेष कार्य करने या न करने का वादा करता है।

यह एक वैधानिक अनुबंध होता है जो किसी संपत्ति के अंतरण के साथ जुड़ा होता है, और भविष्य में उस संपत्ति के प्रयोग पर प्रभाव डालता है।

🔹 विशेषताएँ (Features):

• यह एक प्रतिज्ञात्मक वचन होता है जो विधिक रूप से बाध्यकारी होता है।
• यह सकारात्मक (positive) या नकारात्मक (negative) हो सकता है।
  • Positive covenant: कोई कार्य करना (जैसे मकान बनाना)
  • Negative covenant: कोई कार्य न करना (जैसे व्यवसाय न चलाना)
• इसका उल्लंघन होने पर क्षतिपूर्ति (damages) या निषेधाज्ञा (injunction) प्राप्त की जा सकती है।

🔹 उदाहरण:

A ने अपनी ज़मीन B को यह प्रतिज्ञा करते हुए बेची कि B उस पर केवल आवासीय मकान ही बनाएगा। यदि B बाद में व्यावसायिक प्रतिष्ठान बनाता है, तो A न्यायालय से injunction प्राप्त कर सकता है।

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🔷 2. शर्तों द्वारा स्थानांतरण (Transfer with Conditions):

🔹 परिभाषा (Definition):

Conditions वे प्रावधान होते हैं, जिन पर संपत्ति का अंतरण निर्भर करता है। ये शर्तें स्थानांतरण को सीमित (limited), रद्द (void), या निरस्त (voidable) बना सकती हैं।

ये शर्तें स्थानांतरण के साथ जुड़ी होती हैं और उनका पालन अनिवार्य होता है।

🔹 प्रकार (Types):

1. Suspensive Condition (निलंबनकारी शर्त) – शर्त पूरी होने तक स्थानांतरण प्रभावी नहीं होता।
2. Condition Subsequent (पश्चात शर्त) – शर्त के उल्लंघन पर स्थानांतरण रद्द किया जा सकता है।
3. Condition Precedent (पूर्व शर्त) – जब तक शर्त पूरी नहीं होती, स्थानांतरण नहीं होगा।

🔹 उदाहरण:

A ने B को ज़मीन यह शर्त रखते हुए दी कि यदि B अगले 5 वर्षों में विवाह करेगा तभी भूमि उसकी होगी। यहाँ यह पूर्व शर्त (condition precedent) है।

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🔷 मुख्य अंतर (Key Differences between Covenant and Condition):

बिंदु	प्रतिज्ञा (Covenant)	शर्त (Condition)
अर्थ	वादा या अनुबंध जिससे प्राप्तकर्ता को कुछ करना या न करना होता है	ऐसा प्रावधान जिससे स्थानांतरण की वैधता प्रभावित होती है
प्रभाव	उल्लंघन पर क्षतिपूर्ति या निषेधाज्ञा मिलती है, पर स्थानांतरण रद्द नहीं होता	उल्लंघन पर स्थानांतरण रद्द हो सकता है या प्रभावहीन हो जाता है
कानूनी स्थिति	अनुबंध के रूप में बाध्यकारी होता है	स्थानांतरण की वैधता निर्धारित करता है
प्रकार	सकारात्मक या नकारात्मक प्रतिज्ञा	पूर्व, पश्चात या निलंबनकारी शर्त
उदाहरण	प्राप्तकर्ता यह वादा करे कि वह केवल आवासीय उपयोग करेगा	शर्त हो कि संपत्ति का उपयोग 5 वर्षों तक कृषि के लिए ही होगा, अन्यथा रद्द हो जाएगा
प्रभाविता की सीमा	केवल उत्तराधिकारियों पर लागू होती है यदि प्रतिज्ञा संपत्ति से जुड़ी हो	शर्तें संपत्ति और अंतरण दोनों को प्रभावित करती हैं

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🔷 न्यायिक दृष्टिकोण (Judicial Interpretation):

📌 Renand v. Milbourne:

कोर्ट ने कहा कि Covenant केवल वादा है, जबकि Condition संपत्ति के हस्तांतरण की वैधता को प्रभावित करता है।

📌 Mohammad Raza v. Abbas Bandi Bibi (AIR 1932 PC 158):

प्रिवी काउंसिल ने कहा कि यदि कोई शर्त ऐसी हो जो सार्वजनिक नीति के विरुद्ध हो तो वह अमान्य होगी, भले ही वह प्रतिज्ञा हो या शर्त।

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🔷 निष्कर्ष (Conclusion):

प्रतिज्ञा और शर्त, दोनों संपत्ति अंतरण के महत्वपूर्ण घटक हैं, लेकिन उनके प्रभाव, प्रकृति और विधिक परिणामों में स्पष्ट भिन्नता है।

• प्रतिज्ञा केवल एक वचन या अनुबंध है, जिसका उल्लंघन होने पर न्यायिक उपचार प्राप्त होता है।
• शर्त स्थानांतरण की वैधता का मूल आधार होती है, और उसका उल्लंघन अंतरण को असफल बना सकता है।

✅ सारांश में:
“Every condition is not a covenant, but every covenant may contain a condition.”

प्रश्न 18: बंधक (Mortgage) क्या है? इसके विभिन्न प्रकारों की व्याख्या कीजिए। 

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🔷 प्रस्तावना (Introduction):

बंधक (Mortgage) संपत्ति अंतरण अधिनियम, 1882 का एक महत्वपूर्ण विषय है, जिसका उपयोग विशेष रूप से ऋण (loan) की सुरक्षा के लिए किया जाता है। जब कोई व्यक्ति अपनी अचल संपत्ति (immovable property) को ऋणदाता को एक सुरक्षा के रूप में सौंपता है और यह वादा करता है कि ऋण चुकाने पर संपत्ति वापस मिल जाएगी, तो इसे बंधक कहते हैं।

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🔷 बंधक की परिभाषा (Definition of Mortgage):

➡️ भारतीय संपत्ति अंतरण अधिनियम, 1882 की धारा 58 (Section 58) के अनुसार:

“बंधक एक ऐसा हस्तांतरण है जिसके द्वारा ऋण की सुरक्षा के लिए अचल संपत्ति के हित को ऋणदाता के पक्ष में स्थानांतरित किया जाता है।”

• जिस व्यक्ति द्वारा बंधक किया जाता है, उसे बंधकदाता (Mortgagor) कहते हैं।
• जिसे संपत्ति गिरवी रखी जाती है, वह बंधकग्राही (Mortgagee) कहलाता है।

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🔷 बंधक के उद्देश्य (Purpose of Mortgage):

• ऋण की प्राप्ति हेतु संपत्ति को गिरवी रखना।
• ऋणदाता के लिए सुरक्षा सुनिश्चित करना।
• ऋण की अदायगी पर संपत्ति का पुनः स्वामित्व प्राप्त करना।

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🔷 बंधक के प्रमुख तत्व (Essential Elements of a Mortgage):

1. ऋण का अस्तित्व – संपत्ति किसी न किसी ऋण की सुरक्षा के लिए गिरवी रखी जाती है।
2. अचल संपत्ति – केवल अचल संपत्ति (जैसे भूमि, भवन) ही बंधक बनाई जा सकती है।
3. संपत्ति का हित (Interest) – बंधक में स्वामित्व नहीं, केवल हित स्थानांतरित होता है।
4. ऋण अदायगी की शर्त – बंधक के साथ यह शर्त होती है कि ऋण चुकाने पर संपत्ति वापस मिल जाएगी।

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🔷 बंधक के प्रकार (Types of Mortgage):

संपत्ति अंतरण अधिनियम, 1882 की धारा 58 (Clauses a-f) में कुल 6 प्रकार के बंधक बताए गए हैं:

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🔹 1. सरल बंधक (Simple Mortgage) – Section 58(b):

• बंधककर्ता ऋण अदायगी का व्यक्तिगत वचन देता है।
• संपत्ति का कब्जा (possession) ऋणदाता को नहीं दिया जाता।
• ऋण न चुकाने पर ऋणदाता संपत्ति की नीलामी करवा सकता है।

उदाहरण: A ने B से ₹2 लाख उधार लिया और अपनी ज़मीन गिरवी रखी, लेकिन कब्जा अपने पास ही रखा।

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🔹 2. स्वामित्वगत बंधक (Mortgage by Conditional Sale) – Section 58(c):

• ऋणदाता को ऐसा प्रतीत होता है कि संपत्ति बेची जा रही है, लेकिन एक शर्त के साथ।
• यदि ऋण चुकाया जाता है, तो बिक्री रद्द हो जाती है।
• यह वास्तविक बिक्री नहीं, केवल ऋण की सुरक्षा हेतु होती है।

उदाहरण: A ने अपनी ज़मीन B को ₹5 लाख में यह शर्त रखते हुए बेची कि यदि 3 वर्ष में पैसा चुका दिया गया, तो भूमि वापस मिल जाएगी।

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🔹 3. बंधक पर कब्जे के साथ (Usufructuary Mortgage) – Section 58(d):

• बंधककर्ता ऋण के बदले संपत्ति का कब्जा बंधकग्राही को दे देता है।
• ऋण की वसूली संपत्ति की आय (भाड़ा/फसल) से होती है।
• ऋणदाता न तो बिक्री कर सकता है और न ही ऋण के लिए मुकदमा।

उदाहरण: A ने अपनी दुकान B को बंधक रख दी और B ने उस दुकान का किराया वसूल कर ऋण चुकाया।

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🔹 4. बंधक पर कब्जा और बिक्री अधिकार के साथ (English Mortgage) – Section 58(e):

• बंधककर्ता सम्पत्ति का पूर्ण स्वामित्व ऋणदाता को सौंप देता है।
• साथ ही वचन देता है कि ऋण चुकाने पर वह संपत्ति पुनः प्राप्त करेगा।
• यह बंधक अधिकतर शहरी क्षेत्रों में उपयोग होता है।

उदाहरण: A ने B से ₹10 लाख का ऋण लिया और अपनी जमीन उसके नाम कर दी, यह कहते हुए कि वह 5 वर्षों में ऋण चुकाकर भूमि वापस ले लेगा।

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🔹 5. प्रतिज्ञात्मक बंधक (Mortgage by Deposit of Title Deeds) – Section 58(f):

• इसे औपचारिकता रहित बंधक भी कहते हैं।
• इसमें केवल संपत्ति के दस्तावेज़ (title deeds) जमा कर दिए जाते हैं।
• यह मुख्यतः कोलकाता, मुंबई, चेन्नई, और अन्य अधिसूचित नगरों में मान्य है।

उदाहरण: A ने अपने मकान के कागज़ात बैंक में जमा कर ₹5 लाख का ऋण लिया।

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🔹 6. विलय बंधक (Anomalous Mortgage) – Section 58(g):

• यह एक मिश्रित या असामान्य प्रकार का बंधक होता है।
• यह उपर्युक्त किसी भी एकल प्रकार के बंधक में नहीं आता, बल्कि इनका संयोजन होता है।

उदाहरण: बंधक जिसमें ऋणदाता को कब्जा भी मिलता है और बाद में बिक्री का अधिकार भी।

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🔷 सारांश तालिका (Summary Table):

प्रकार	विशेषता	कब्जा	बिक्री का अधिकार
सरल बंधक	व्यक्तिगत वचन, कब्जा नहीं	❌	✅
शर्तीय बिक्री	शर्त अनुसार बिक्री	❌	✅ (शर्त पर)
उपयोगबद्ध बंधक	कब्जा मिलता है, आय से वसूली	✅	❌
इंग्लिश बंधक	पूर्ण स्वामित्व ऋणदाता को	❌	✅
टाइटल डीड बंधक	दस्तावेज़ जमा करने से बंधक	❌	❌
असामान्य बंधक	मिश्रित स्वरूप	निर्भर करता है	निर्भर करता है

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🔷 निष्कर्ष (Conclusion):

बंधक (Mortgage) ऋण सुरक्षा का एक वैधानिक और व्यावहारिक तरीका है, जिससे ऋणदाता को सुरक्षा और ऋणकर्ता को सहायता मिलती है। संपत्ति अंतरण अधिनियम ने बंधक के विभिन्न प्रकारों को परिभाषित कर उनकी विधिक स्थिति स्पष्ट की है, जिससे ऋण संबंधी विवादों से बचा जा सके। प्रत्येक प्रकार की बंधक का चयन ऋण की प्रकृति, राशि, और स्थान की परिस्थितियों पर निर्भर करता है।

✅ बंधक का सार:
“ऋण की सुरक्षा हेतु अचल संपत्ति का सीमित अधिकार स्थानांतरित करना ही बंधक है।”

प्रश्न 19: ‘सरल बंधक’ (Simple Mortgage) और ‘वास्तविक बंधक’ (Mortgage by Conditional Sale) में अंतर समझाइए। 

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🔷 प्रस्तावना (Introduction):

बंधक (Mortgage) ऋण की सुरक्षा हेतु अचल संपत्ति का हित (interest) ऋणदाता को स्थानांतरित करने की एक विधिक प्रक्रिया है।
भारतीय संपत्ति अंतरण अधिनियम, 1882 (Transfer of Property Act, 1882) की धारा 58 विभिन्न प्रकार के बंधकों की व्याख्या करती है।
इनमें से दो प्रमुख प्रकार हैं:

1. सरल बंधक (Simple Mortgage) – धारा 58(b)
2. वास्तविक बंधक या शर्तीय बिक्री द्वारा बंधक (Mortgage by Conditional Sale) – धारा 58(c)

इन दोनों के स्वरूप, अधिकारों, प्रभावों और वैधानिक स्थिति में महत्वपूर्ण भिन्नताएं हैं।

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🔷 1. सरल बंधक (Simple Mortgage) – Section 58(b):

🔹 परिभाषा:

“जब बंधकदाता बिना संपत्ति का कब्जा दिए, केवल ऋण चुकाने का वचन देता है और ऋण न चुकाने की स्थिति में संपत्ति से वसूली के अधिकार को स्वीकार करता है, तो उसे सरल बंधक कहते हैं।”

🔹 मुख्य तत्त्व:

• कोई कब्जा नहीं दिया जाता।
• ऋणदाता के पास संपत्ति की बिक्री द्वारा वसूली का अधिकार होता है।
• बंधककर्ता ऋण चुकाने के लिए निजी तौर पर उत्तरदायी होता है।
• संपत्ति का स्वामित्व और कब्जा बंधककर्ता के पास ही रहता है।

🔹 उदाहरण:

A ने B से ₹2 लाख का ऋण लिया और अपनी ज़मीन B को बिना कब्जा दिए गिरवी रखी। यदि A ऋण नहीं चुकाता, तो B उस ज़मीन की नीलामी करवा सकता है।

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🔷 2. वास्तविक बंधक या शर्तीय बिक्री द्वारा बंधक (Mortgage by Conditional Sale) – Section 58(c):

🔹 परिभाषा:

“जब बंधककर्ता एक अचल संपत्ति को इस शर्त पर बेचता है कि यदि ऋण चुका दिया गया तो बिक्री रद्द मानी जाएगी, और यदि ऋण न चुकाया गया तो बिक्री पूर्ण हो जाएगी, तो यह शर्तीय बिक्री द्वारा बंधक कहलाता है।”

🔹 मुख्य तत्त्व:

• संपत्ति की बिक्री के रूप में रूपांतरित बंधक।
• बंधककर्ता यह शर्त लगाता है कि ऋण चुकाने पर संपत्ति लौटाई जाएगी।
• यह एक प्रतीत रूप में बिक्री (ostensible sale) होती है, परंतु वास्तव में ऋण की सुरक्षा।
• कब्जा अक्सर बंधकदाता के पास ही रहता है, परंतु स्वामित्व स्थानांतरित हो सकता है।

🔹 उदाहरण:

A ने B से ₹5 लाख उधार लिए और अपनी ज़मीन इस शर्त पर बेची कि यदि वह 3 साल में ऋण चुका देगा तो भूमि वापस ले लेगा, अन्यथा बिक्री स्थायी मानी जाएगी।

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🔷 मुख्य अंतर (Key Differences between Simple Mortgage and Mortgage by Conditional Sale):

आधार	सरल बंधक (Simple Mortgage)	शर्तीय बिक्री द्वारा बंधक (Mortgage by Conditional Sale)
संबंधित धारा	धारा 58(b)	धारा 58(c)
प्रकृति	ऋण के लिए सुरक्षा, केवल वचन	प्रतीत रूप में बिक्री, परंतु ऋण की सुरक्षा हेतु
कब्जा (Possession)	कब्जा बंधकदाता के पास ही रहता है	कब्जा आमतौर पर बंधकदाता के पास ही रहता है
स्वामित्व (Ownership)	स्वामित्व नहीं जाता, केवल अधिकार	बिक्री के रूप में स्वामित्व प्रतीत होता है
ऋण अदायगी में विफलता पर	ऋणदाता संपत्ति को नीलाम कर सकता है	बिक्री पूर्ण मानी जाती है, कोई नीलामी नहीं होती
बंधककर्ता की व्यक्तिगत देयता	बंधककर्ता व्यक्तिगत रूप से उत्तरदायी होता है	सामान्यतः व्यक्तिगत देयता नहीं होती
अभिलेख (Document)	ऋण अनुबंध के रूप में होता है	बिक्री विलेख (Sale Deed) की तरह होता है
पंजीकरण (Registration)	आवश्यक (यदि ₹100 से अधिक की राशि हो)	अनिवार्य रूप से पंजीकृत होना चाहिए
मूल उद्देश्य	ऋण की वसूली हेतु संपत्ति पर अधिकार	ऋण न चुकाने पर स्वामित्व का परिवर्तन सुनिश्चित करना

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🔷 न्यायिक दृष्टिकोण (Judicial View):

📌 Tulsi v. Chandrika Prasad (2006) 8 SCC 322:

सुप्रीम कोर्ट ने कहा कि शर्तीय बिक्री का आशय यदि ऋण की सुरक्षा है और संपत्ति की पूर्ण बिक्री नहीं है, तो उसे बंधक माना जाएगा, न कि वास्तविक बिक्री।

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🔷 निष्कर्ष (Conclusion):

सरल बंधक और शर्तीय बिक्री द्वारा बंधक दोनों ही ऋण की सुरक्षा के साधन हैं, किंतु इनकी कानूनी संरचना, अधिकारों की प्रकृति, और कार्यप्रणाली में अंतर होता है।

• सरल बंधक में ऋणदाता संपत्ति की बिक्री द्वारा वसूली करता है, जबकि
• शर्तीय बिक्री में ऋण चुकाने में विफलता पर संपत्ति स्थायी रूप से ऋणदाता की हो जाती है।

✅ सारांश वाक्य:
“सरल बंधक केवल एक वचन है, जबकि शर्तीय बिक्री बंधक एक परिष्कृत विधिक युक्ति है जिसमें बिक्री की आड़ में ऋण की सुरक्षा छिपी होती है।”

प्रश्न 20: बंधककर्ता (Mortgagor) और बंधकग्राही (Mortgagee) के अधिकार और दायित्व क्या हैं? 

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🔷 प्रस्तावना (Introduction):

बंधक (Mortgage) एक ऐसा विधिक अनुबंध है जिसमें ऋण की सुरक्षा हेतु अचल संपत्ति को गिरवी रखा जाता है।
भारतीय संपत्ति अंतरण अधिनियम, 1882 (Transfer of Property Act, 1882) की धारा 58 से 104 तक बंधक से संबंधित सभी प्रावधान दिए गए हैं।
इस अनुबंध में दो प्रमुख पक्ष होते हैं:

• बंधककर्ता (Mortgagor): जो संपत्ति गिरवी रखता है।
• बंधकग्राही (Mortgagee): जो ऋण देता है और संपत्ति को सुरक्षा के रूप में स्वीकार करता है।

बंधक अनुबंध के अंतर्गत दोनों पक्षों के कुछ अधिकार (rights) और दायित्व (duties) होते हैं जो कानून द्वारा परिभाषित हैं।

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🔶 I. बंधककर्ता (Mortgagor) के अधिकार और दायित्व:

✅ A. बंधककर्ता के अधिकार (Rights of Mortgagor):

1. ऋण चुकाने पर संपत्ति पुनः प्राप्त करने का अधिकार
   ➤ (धारा 60):
   बंधककर्ता को यह अधिकार है कि वह ऋण चुकाने पर संपत्ति पुनः प्राप्त करे, जिसे Right of Redemption कहते हैं।
2. बंधक के समापन पर दस्तावेज़ प्राप्त करने का अधिकार
   ➤ ऋण चुकाने के बाद बंधककर्ता को अपने सभी मूल दस्तावेज़ (title deeds) वापस पाने का अधिकार है।
3. संपत्ति में दूसरे हित का निर्माण करने का अधिकार
   ➤ यदि ऋण चुकता नहीं हुआ है फिर भी बंधककर्ता संपत्ति में lease आदि बना सकता है, बशर्ते वह बंधकग्राही के अधिकार को प्रभावित न करे।
4. न्यायालय से राहत का अधिकार
   ➤ बंधककर्ता न्यायालय में redemption के लिए वाद दायर कर सकता है, भले ही बंधक अनुबंध में ऐसा प्रावधान न हो।
5. समय पर ऋण भुगतान का अधिकार
   ➤ यदि बंधक में कोई समय निर्धारित है, तो बंधककर्ता उस समय तक ऋण चुका सकता है और संपत्ति वापस मांग सकता है।

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❌ B. बंधककर्ता के दायित्व (Duties of Mortgagor):

1. ऋण की अदायगी करना
   ➤ यह उसका मुख्य दायित्व है कि वह निर्धारित समय पर ऋण चुकाए।
2. संपत्ति की रक्षा करना
   ➤ जब तक कब्जा बंधककर्ता के पास है, उसे संपत्ति की उचित देखभाल करनी होगी।
3. वैध स्वामित्व देना
   ➤ बंधक करते समय बंधककर्ता को यह सुनिश्चित करना चाहिए कि वह संपत्ति का वैध स्वामी हो।
4. झूठी जानकारी से बचना
   ➤ उसे सभी तथ्यों को स्पष्ट रूप से बताना होगा, अन्यथा यह धोखाधड़ी मानी जाएगी।
5. कर और सार्वजनिक देनदारियों का भुगतान करना
   ➤ जब तक कब्जा बंधककर्ता के पास है, वह सभी नगर पालिका कर, भूमि कर आदि का भुगतान करेगा।

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🔶 II. बंधकग्राही (Mortgagee) के अधिकार और दायित्व:

✅ A. बंधकग्राही के अधिकार (Rights of Mortgagee):

1. संपत्ति की बिक्री का अधिकार
   ➤ (सरल बंधक में न्यायालय की अनुमति से) यदि ऋण नहीं चुकाया जाता तो संपत्ति बेचकर वसूली कर सकता है।
2. बंधक संपत्ति का कब्जा रखने का अधिकार
   ➤ (उपयोगबद्ध बंधक में) उसे संपत्ति से किराया/आय प्राप्त करने का अधिकार होता है।
3. ऋण की वसूली हेतु मुकदमा दायर करने का अधिकार
   ➤ बंधकग्राही ऋण चुकाने के लिए न्यायालय में वाद कर सकता है।
4. स्वामित्व हस्तांतरण का अधिकार
   ➤ (इंग्लिश बंधक में) ऋण न चुकाने पर वह संपत्ति का स्वामित्व रख सकता है।
5. बंधक संपत्ति के रक्षण हेतु व्यय का पुनः प्राप्ति अधिकार
   ➤ यदि बंधकग्राही ने संपत्ति की मरम्मत या सुरक्षा पर खर्च किया हो, तो वह उसे वसूल सकता है।

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❌ B. बंधकग्राही के दायित्व (Duties of Mortgagee):

1. संपत्ति को नुकसान न पहुँचाना
   ➤ यदि कब्जा उसके पास है, तो वह संपत्ति की देखभाल एक “सज्जन स्वामी” की तरह करेगा।
2. आय और लाभ का उचित उपयोग
   ➤ उपयोगबद्ध बंधक में प्राप्त आय से वह पहले मरम्मत, कर आदि खर्च काटेगा, फिर ऋण घटाएगा।
3. दस्तावेज़ों की सुरक्षा करना
   ➤ मूल दस्तावेज़ जो उसके पास हैं, उन्हें सुरक्षित रखना उसका कर्तव्य है।
4. ऋण की अदायगी पर संपत्ति लौटाना
   ➤ ऋण चुकाने पर उसे संपत्ति और दस्तावेज़ बिना देरी के बंधककर्ता को लौटाने होंगे।
5. बंधक की सीमाओं का पालन करना
   ➤ वह संपत्ति का कोई अवैध या अनुचित उपयोग नहीं कर सकता।

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🔷 सारांश तालिका (Summary Table):

पक्ष	अधिकार	दायित्व
बंधककर्ता (Mortgagor)	पुनःप्राप्ति का अधिकार, दस्तावेज़ वापसी, ऋण अदायगी का विकल्प	ऋण भुगतान, संपत्ति की रक्षा, कर चुकाना
बंधकग्राही (Mortgagee)	बिक्री या वसूली का अधिकार, कब्जा, मुकदमा दायर करना	संपत्ति को नष्ट न करना, आय का समुचित उपयोग, दस्तावेज़ लौटाना

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🔷 निष्कर्ष (Conclusion):

बंधककर्ता और बंधकग्राही दोनों के अधिकार और दायित्व कानून द्वारा निर्धारित हैं ताकि दोनों पक्षों के हितों की रक्षा की जा सके।
एक ओर जहां बंधककर्ता को संपत्ति का स्वामित्व पुनः प्राप्त करने का अधिकार है, वहीं बंधकग्राही को ऋण की वसूली की गारंटी मिलती है।
यह संतुलन ही बंधक अनुबंध की सफलता का मूल है।

✅ सारांश वाक्य:
“बंधककर्ता और बंधकग्राही दोनों की जिम्मेदारियाँ स्पष्ट और परस्पर संतुलित होती हैं, जिससे ऋण अनुबंध न्यायिक और सुरक्षित बनता है।”

प्रश्न 21: बंधक में ‘अधिकार पुनः प्राप्ति’ (Right of Redemption) क्या होता है? 

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🔷 प्रस्तावना (Introduction):

बंधक (Mortgage) एक ऐसा अनुबंध होता है जिसमें एक पक्ष (बंधककर्ता – Mortgagor) अपनी अचल संपत्ति को गिरवी रखकर दूसरे पक्ष (बंधकग्राही – Mortgagee) से ऋण प्राप्त करता है। इस अनुबंध का मुख्य उद्देश्य ऋण की सुरक्षा होता है।
भारतीय संपत्ति अंतरण अधिनियम, 1882 की धारा 60 (Section 60) बंधककर्ता को एक विशेष अधिकार प्रदान करती है, जिसे “अधिकार पुनः प्राप्ति” (Right of Redemption) कहा जाता है।

यह अधिकार बंधक अनुबंध का मूल आधार है और इसे न्यायालय द्वारा “बंधककर्ता का सबसे पवित्र और अविच्छेद्य अधिकार” माना गया है।

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🔶 1. परिभाषा (Definition):

धारा 60 के अनुसार, जब बंधककर्ता ऋण की पूर्ण अदायगी कर देता है, तो उसे यह अधिकार होता है कि:

• बंधक संपत्ति की दस्तावेज़ों की वापसी,
• बंधक संपत्ति का स्वामित्व व कब्जा, और
• बंधक अनुबंध का रद्दीकरण या निरस्तीकरण
  प्राप्त कर सके।

इस अधिकार को “अधिकार पुनः प्राप्ति” (Right of Redemption) कहते हैं।

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🔶 2. अधिकार पुनः प्राप्ति के प्रमुख तत्व (Essential Elements of Right of Redemption):

1. ✅ ऋण की पूर्ण अदायगी:
   – बंधककर्ता को यह अधिकार तब प्राप्त होता है जब उसने पूरा मूलधन, ब्याज और अन्य देनदारियां चुका दी हों।
2. ✅ बंधक संपत्ति की पुनः प्राप्ति:
   – ऋण चुकाने पर बंधककर्ता को संपत्ति पर पुनः वैधानिक अधिकार प्राप्त होता है।
3. ✅ बंधक अनुबंध की समाप्ति:
   – अदायगी के साथ ही बंधक अनुबंध समाप्त हो जाता है।
4. ✅ न्यायिक संरक्षण:
   – यदि बंधकग्राही बंधककर्ता को संपत्ति वापस नहीं करता, तो बंधककर्ता न्यायालय में Redemption Suit दाखिल कर सकता है।
5. ✅ समय की सीमा:
   – बंधककर्ता यह अधिकार ऋण के चुकाने की अंतिम तिथि तक उपयोग कर सकता है (और कुछ मामलों में उससे भी बाद तक, जब तक संपत्ति की नीलामी या बिक्री पूर्ण नहीं हो जाती)।

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🔶 3. न्यायिक दृष्टिकोण (Judicial Interpretation):

📌 K. J. Nathan v. S.V. Maruthi Rao AIR 1965 SC 430

सर्वोच्च न्यायालय ने कहा कि –

“Right of Redemption is an incident of a subsisting mortgage and subsists so long as the mortgage itself subsists.”

✅ इसका अर्थ है कि जब तक बंधक समाप्त नहीं होता, तब तक बंधककर्ता को पुनः प्राप्ति का अधिकार बना रहता है।

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🔶 4. ‘Clog on Redemption’ सिद्धांत (Doctrine of Clog on Redemption):

कोई भी ऐसी शर्त जो बंधककर्ता के इस अधिकार को रोकती हो, अवैध और अमान्य होती है।

उदाहरण:

अगर बंधक अनुबंध में लिखा हो कि “बंधककर्ता ऋण चुका देने के बाद भी संपत्ति पुनः प्राप्त नहीं कर सकेगा”, तो यह “Clog on Redemption” कहलाएगा और न्यायालय इसे रद्द कर देगा।

❌ “Once a mortgage, always a mortgage”
अर्थात, “बंधक केवल ऋण की सुरक्षा हेतु होता है, इसे स्वामित्व के स्थायी हस्तांतरण में नहीं बदला जा सकता।”

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🔶 5. अधिकार पुनः प्राप्ति की समाप्ति (Extinguishment of Right of Redemption):

बंधककर्ता का यह अधिकार निम्नलिखित परिस्थितियों में समाप्त हो सकता है:

1. ❌ ऋण न चुकाने पर न्यायालय द्वारा संपत्ति की बिक्री।
2. ❌ बंधक अनुबंध की समाप्ति के पश्चात समय सीमा समाप्त हो जाना।
3. ❌ बंधककर्ता द्वारा स्वेच्छा से अपने अधिकार का परित्याग।

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🔶 6. उदाहरण (Illustration):

मान लीजिए, A ने B से ₹10 लाख का ऋण लिया और अपने मकान को गिरवी रखा। अनुबंध में यह शर्त थी कि यदि ऋण 5 वर्ष में चुका दिया गया तो मकान वापस मिल जाएगा। A ने 4 वर्षों में ही ऋण चुका दिया।
➡ इस स्थिति में A को अधिकार पुनः प्राप्ति प्राप्त होगा और B को मकान के दस्तावेज़ और स्वामित्व लौटाना होगा।

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🔷 निष्कर्ष (Conclusion):

अधिकार पुनः प्राप्ति (Right of Redemption) बंधककर्ता का एक मूल और अपरिहार्य अधिकार है, जो बंधक अनुबंध की आत्मा मानी जाती है।
यह अधिकार सुनिश्चित करता है कि ऋणदाता संपत्ति को केवल ऋण की वसूली तक सीमित रखे, और बंधककर्ता का स्वामित्व अधिकार सुरक्षित रहे।

✅ सारांश वाक्य:
“अधिकार पुनः प्राप्ति बंधक अनुबंध की आत्मा है, और इसे रोकने वाली कोई भी शर्त कानून की दृष्टि में अमान्य है।”

प्रश्न 22: ‘अग्रता का सिद्धांत’ (Doctrine of Priority) क्या है? 

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🔷 प्रस्तावना (Introduction):

जब एक ही संपत्ति को एक से अधिक बार स्थानांतरित या बंधक बनाया जाता है, तब यह प्रश्न उत्पन्न होता है कि किसका अधिकार पहले मान्य होगा। ऐसे मामलों में ‘अग्रता का सिद्धांत’ (Doctrine of Priority) लागू होता है।

यह सिद्धांत भारतीय संपत्ति अंतरण अधिनियम, 1882 (Transfer of Property Act, 1882) के विभिन्न प्रावधानों, विशेषकर धारा 48 में निहित है। इस सिद्धांत का मुख्य उद्देश्य यह सुनिश्चित करना है कि पूर्ववर्ती हित को बादवर्ती हित से प्राथमिकता मिले।

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🔶 1. परिभाषा (Definition):

धारा 48 के अनुसार:

“जहां एक ही अचल संपत्ति पर एक से अधिक अधिकार/हित बनाए गए हों, तो उस संपत्ति पर पहला अधिकार (chronologically earlier interest) बाद वाले अधिकारों से पहले माना जाएगा, जब तक कि कानून या पक्षों के बीच कोई भिन्न समझौता न हो।”

इसे ही “Doctrine of Priority” या “पूर्वता का सिद्धांत” कहा जाता है।

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🔶 2. सिद्धांत की मूल भावना (Essence of the Doctrine):

“Qui prior est tempore potior est jure” —
(जो समय में पहले है, वही कानून में श्रेष्ठ है।)

इसका अर्थ है कि जो अधिकार सबसे पहले वैध रूप से अस्तित्व में आया, उसे दूसरों की तुलना में प्राथमिकता मिलेगी।

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🔶 3. उदाहरण (Illustration):

मान लीजिए:

• A ने B के पक्ष में एक अचल संपत्ति को पहले बंधक रखा (दिनांक 1 जनवरी 2020)।
• बाद में A ने उसी संपत्ति को C के पक्ष में भी बंधक रखा (दिनांक 1 जून 2021)।

➡ ऐसे में, यदि A ऋण न चुका सके और संपत्ति को बेचा जाए, तो सबसे पहले B का ऋण चुकाया जाएगा, फिर बची हुई राशि से C को भुगतान किया जाएगा।

✅ B को C पर प्राथमिकता (Priority) प्राप्त होगी।

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🔶 4. अग्रता के सिद्धांत के अपवाद (Exceptions to Doctrine of Priority):

कुछ परिस्थितियों में यह सिद्धांत लागू नहीं होता, जैसे:

1. धोखाधड़ी या मिलीभगत (Fraud or Collusion):
   यदि पहले हितधारी (पहला बंधककर्ता) ने जानबूझकर दूसरे पक्ष को भ्रमित किया हो, तो वह अग्रता का दावा नहीं कर सकता।
2. Constructive Notice का अभाव:
   यदि दूसरा लेनदार भली-भांति सावधानी बरतते हुए पहले बंधक से अनभिज्ञ रहा और कोई सूचना रजिस्टर में भी न हो, तो कुछ मामलों में बाद वाला अधिकार प्राथमिक हो सकता है।
3. Subrogation (उपस्थित अधिकार):
   जहां एक ऋणदाता दूसरे के स्थान पर खड़ा होता है (जैसे कि पुराने ऋण का भुगतान कर नया ऋण लेना), वहां प्राथमिकता नए लेनदार को दी जा सकती है।

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🔶 5. न्यायिक दृष्टिकोण (Judicial View):

📌 Rajasthan Financial Corporation v. Official Liquidator, AIR 2005 SC

सर्वोच्च न्यायालय ने कहा कि —

“When a property is subject to successive encumbrances, priority must be given to the earlier in time, unless there is any statutory provision or equitable ground to vary it.”

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🔶 6. उपयोगिता (Utility of the Doctrine):

• यह विधिक स्पष्टता और सुरक्षा सुनिश्चित करता है।
• ऋणदाताओं और संपत्ति क्रेताओं को उनकी वैध प्राथमिकता का संरक्षण मिलता है।
• यह विवादों को न्यायिक रूप से सुलझाने में सहायक है।

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🔷 निष्कर्ष (Conclusion):

‘अग्रता का सिद्धांत’ (Doctrine of Priority) संपत्ति कानून में एक अत्यंत महत्वपूर्ण सिद्धांत है, जो सुनिश्चित करता है कि समय में पहले उत्पन्न हित को पहले वरीयता मिले।
यह सिद्धांत निष्पक्षता और विधिक सुरक्षा का आधार है, जो संपत्ति लेन-देन में विश्वास बनाए रखता है।

✅ सारांश वाक्य:
“संपत्ति में यदि एक से अधिक हित हों, तो जो हित पहले अस्तित्व में आया हो, उसे ही अग्रता मिलती है — यही ‘अग्रता का सिद्धांत’ है।”

प्रश्न 23: ‘भुगतान की प्राथमिकता’ (Marshalling and Contribution) की व्याख्या कीजिए। 

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🔷 प्रस्तावना (Introduction):

Marshalling और Contribution संपत्ति कानून के ऐसे सिद्धांत हैं जो यह निर्धारित करते हैं कि जब एक से अधिक ऋणदाता, संपत्ति या देनदारी में सम्मिलित हों, तो भुगतान किस क्रम में किया जाएगा और किनके बीच जिम्मेदारी कैसे बाँटी जाएगी।

दोनों सिद्धांत न्याय और समता (Equity and Fairness) पर आधारित हैं तथा भारतीय संपत्ति अंतरण अधिनियम, 1882 (Transfer of Property Act, 1882) में इन्हें क्रमशः धारा 56 और 82 में विनियमित किया गया है।

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🔶 I. Marshalling (मार्शलिंग)

1. परिभाषा (Definition):

धारा 56 के अनुसार:
जब एक ही व्यक्ति दो या अधिक संपत्तियों पर ऋण लेकर उन्हें गिरवी रखता है, और बाद में उनमें से एक संपत्ति को किसी दूसरे व्यक्ति को बेच देता है, तो उस क्रेता को यह अधिकार होता है कि पुराने ऋण की वसूली पहले अन्य संपत्तियों से की जाए।

सरल शब्दों में:
जब दो ऋणदाता हैं –

• पहले वाला ऋणदाता कई संपत्तियों से ऋण की वसूली कर सकता है,
• लेकिन दूसरा ऋणदाता केवल एक संपत्ति पर निर्भर है,
  तो पहले वाले को दूसरी संपत्तियों से वसूली करने को कहा जाएगा ताकि दूसरे का अधिकार नष्ट न हो।

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2. उदाहरण (Example):

मान लीजिए:

• A के पास दो संपत्तियाँ हैं – P और Q।
• A ने दोनों संपत्तियों को गिरवी रखकर X से ऋण लिया (X को दोनों संपत्तियों से वसूली का अधिकार)।
• बाद में A ने P संपत्ति को Y को बेच दिया और Y ने वहाँ से ऋण लिया।

अब, यदि A ऋण नहीं चुकाता, तो X को P से पहले Q से वसूली करनी होगी, ताकि Y का अधिकार सुरक्षित रह सके।

➡️ यही Marshalling कहलाता है – “पहले ऋणदाता को अपने विकल्पों में से उस विकल्प को चुनना चाहिए जिससे दूसरे के अधिकार पर असर न पड़े।”

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3. लक्ष्य (Objective):

• बाद के हितधारी (Subsequent transferee) को न्यायसंगत सुरक्षा देना।
• पूर्ववर्ती ऋणदाता के अधिकार को बिना प्रभावित किए, अन्य को राहत देना।

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4. सीमाएं (Limitations):

• यह केवल एक ही ऋणकर्ता की संपत्तियों पर लागू होता है।
• यदि संपत्तियाँ अलग-अलग मालिकों की हैं, तो यह सिद्धांत लागू नहीं होता।
• केवल न्यायिक और तर्कसंगत स्थिति में लागू होता है।

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🔶 II. Contribution (योगदान/सहयोग)

1. परिभाषा (Definition):

धारा 82 के अनुसार:
जब दो या दो से अधिक संपत्तियाँ समान ऋण के लिए गिरवी रखी जाती हैं, तो यदि ऋणदाता किसी एक संपत्ति से पूरी वसूली करता है, तो अन्य संपत्तियों के मालिकों को उस भुगतान में योगदान देना होगा।

सरल शब्दों में:
जब एक ऋण के लिए कई संपत्तियाँ गिरवी रखी जाती हैं, तो ऋण की जिम्मेदारी सब पर समान होती है। अगर ऋणदाता एक से वसूली करता है, तो बाकी को उसका आंशिक भार वहन करना होता है।

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2. उदाहरण (Example):

मान लीजिए:

• A, B और C – तीनों की संपत्तियाँ (X, Y और Z) एक साथ गिरवी रखी गईं।
• ऋण ₹90,000 है।
• ऋणदाता केवल A की संपत्ति (X) से पूरी वसूली कर लेता है।

➡ अब A, B और C से ₹30,000-₹30,000 का योगदान (Contribution) मांग सकता है।

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3. लक्ष्य (Objective):

• एक ही ऋण के बोझ को समान रूप से बाँटना।
• किसी एक पक्ष पर अन्यायिक भार न पड़े।

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4. सीमाएं (Limitations):

• केवल समान ऋण में ही लागू।
• यदि किसी संपत्ति को छूट मिली हो या उसका कोई विशेष अनुबंध हो, तो सिद्धांत लागू नहीं होगा।
• सभी संपत्तियाँ ऋण के लिए उत्तरदायी होनी चाहिए।

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🔷 Marshalling और Contribution में अंतर (Difference Table):

विशेषता	Marshalling	Contribution
उद्देश्य	बाद के हितधारी को सुरक्षा देना	समान ऋण भार को समान रूप से बाँटना
धाराएं	धारा 56	धारा 82
लागू होता है जब	एक ऋणदाता के पास कई संपत्तियाँ हों	एक ऋण को कई संपत्तियाँ मिलकर सुरक्षित करती हों
लाभ किसे मिलता है	बाद के क्रेता या स्थानांतरणकर्ता को	उस व्यक्ति को जिसने ऋण का भुगतान किया
प्रकार	नकारात्मक अधिकार	सकारात्मक दायित्व

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🔷 निष्कर्ष (Conclusion):

Marshalling और Contribution संपत्ति और ऋण लेनदेन में न्यायपूर्ण वितरण सुनिश्चित करने वाले सिद्धांत हैं।

• Marshalling दूसरे स्थानांतरणकर्ता को संरक्षण देता है,
• जबकि Contribution सभी दायित्वधारियों के बीच भार का समान वितरण सुनिश्चित करता है।

✅ सारांश वाक्य:
“जहाँ एक से अधिक संपत्तियाँ या व्यक्ति ऋण से संबंधित हों, वहाँ न्यायपूर्ण प्राथमिकता और जिम्मेदारी तय करने हेतु ‘Marshalling’ और ‘Contribution’ जैसे सिद्धांत संपत्ति कानून में महत्वपूर्ण भूमिका निभाते हैं।”

प्रश्न 24: पट्टेदारी (Lease) क्या है? इसके आवश्यक तत्व क्या हैं? 

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🔷 प्रस्तावना (Introduction):

भूमि या संपत्ति का उपयोग किसी अन्य व्यक्ति को सीमित अवधि के लिए एक निश्चित मूल्य या किराए पर देने की प्रक्रिया को पट्टेदारी (Lease) कहा जाता है। यह संपत्ति अधिकारों के हस्तांतरण का एक प्रकार है, जिसमें स्वामी (पट्टेदार) उपयोगकर्ता (पट्टाधारी) को संपत्ति के उपयोग का अधिकार देता है, किंतु स्वामित्व अपने पास रखता है।

भारतीय विधि में पट्टेदारी को भारतीय संपत्ति अंतरण अधिनियम, 1882 (Transfer of Property Act, 1882) की धारा 105 से 117 तक विनियमित किया गया है।

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🔶 1. परिभाषा (Definition of Lease):

धारा 105 के अनुसार:

“पट्टेदारी एक ऐसा हस्तांतरण है जिसके द्वारा एक व्यक्ति (पट्टेदार – Lessor) किसी अन्य व्यक्ति (पट्टाधारी – Lessee) को किसी अचल संपत्ति का कुछ निश्चित काल के लिए या काल-काल पर नवीकरणीय अवधि के लिए उपयोग और उपभोग करने का अधिकार देता है, बदले में मूल्य या किराया (rent) प्राप्त करने की शर्त पर।”

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🔶 2. पक्षकार (Parties involved):

1. पट्टेदार (Lessor):
   वह व्यक्ति जो संपत्ति पट्टे पर देता है।
2. पट्टाधारी (Lessee):
   वह व्यक्ति जो संपत्ति पट्टे पर प्राप्त करता है।

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🔶 3. पट्टेदारी के आवश्यक तत्व (Essential Elements of Lease):

पट्टेदारी एक वैध कानूनी अनुबंध होता है, जिसके लिए निम्नलिखित आवश्यक तत्वों का होना आवश्यक है:

(1) अचल संपत्ति का होना (Immovable Property):

• पट्टेदारी केवल अचल संपत्ति (जैसे भूमि, भवन, दुकान) के लिए ही संभव है।
• चल संपत्ति पर Lease नहीं बनाई जा सकती।

(2) वास्तविक अधिकार का हस्तांतरण (Transfer of Right to Enjoy the Property):

• इसमें संपत्ति का स्वामित्व नहीं, बल्कि उपयोग का अधिकार स्थानांतरित किया जाता है।
• यह उपयोग सीमित और विशिष्ट शर्तों पर आधारित होता है।

(3) निश्चित अवधि (Definite Period):

• Lease किसी निश्चित समय, या समय-समय पर नवीकरणीय अवधि के लिए होती है।
• यह अवधि लिखित या मौखिक समझौते में वर्णित होती है।

(4) किराया या मूल्य का भुगतान (Consideration in form of Rent):

• किराया नकद, वस्तु, सेवा या अन्य रूप में हो सकता है।
• बिना किसी प्रतिफल (consideration) के पट्टेदारी वैध नहीं मानी जाती।

(5) स्वीकृति (Acceptance):

• दोनों पक्षों की स्वतंत्र और स्पष्ट सहमति आवश्यक होती है।
• यदि पट्टाधारी संपत्ति का कब्ज़ा लेता है और किराया देना स्वीकार करता है, तो यह स्वीकृति मानी जाती है।

(6) लिखित या मौखिक अनुबंध (Written or Oral Agreement):

• यदि Lease 1 वर्ष या उससे अधिक के लिए है, तो वह लिखित और पंजीकृत (registered) होनी चाहिए (धारा 107)।
• एक वर्ष से कम की Lease मौखिक रूप से भी मान्य हो सकती है।

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🔶 4. पट्टेदार और पट्टाधारी के अधिकार और कर्तव्य (Rights and Duties):

👉 पट्टेदार के कर्तव्य:

• शांतिपूर्वक कब्जा देना,
• पट्टाधारी को संपत्ति के उपयोग में बाधा न देना।

👉 पट्टाधारी के कर्तव्य:

• समय पर किराया देना,
• संपत्ति की मर्यादा बनाए रखना,
• पट्टे की शर्तों का पालन करना।

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🔶 5. पट्टेदारी के प्रकार (Types of Lease):

1. स्थायी पट्टा (Permanent Lease)
2. अवधि विशेष का पट्टा (Term Lease)
3. नवीकरणीय पट्टा (Periodic Lease)
4. सशर्त पट्टा (Conditional Lease)
5. विलंबन के आधार पर पट्टा (Tenancy at Will)

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🔶 6. पट्टेदारी और अनुज्ञप्ति (Lease vs License) में अंतर:

आधार	पट्टेदारी (Lease)	अनुज्ञप्ति (License)
संपत्ति का अधिकार	उपयोग का अधिकार देता है	केवल अनुमति देता है
अधिकार	कानूनी अधिकार होता है	वैयक्तिक अनुमति होती है
समाप्ति	पट्टे की अवधि पूरी होने पर	अनुज्ञप्तिकर्ता कभी भी समाप्त कर सकता है
पंजीकरण	1 वर्ष से अधिक की Lease पंजीकृत होनी चाहिए	पंजीकरण आवश्यक नहीं

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🔷 निष्कर्ष (Conclusion):

पट्टेदारी (Lease) अचल संपत्ति के उपयोग और उपभोग का एक कानूनी साधन है, जो स्वामित्व को प्रभावित किए बिना उपयोगकर्ता को सीमित अधिकार देता है। यह एक न्यायिक अनुबंध है जो दोनों पक्षों की सहमति, निश्चित अवधि और किराए जैसे तत्वों पर आधारित होता है।

✅ सारांश वाक्य:
“पट्टेदारी एक ऐसा वैधानिक प्रावधान है जिसमें संपत्ति का स्वामी किसी अन्य व्यक्ति को किराया लेकर एक निश्चित अवधि तक संपत्ति का उपयोग करने का अधिकार प्रदान करता है।”

प्रश्न 25: पट्टेदार (Lessee) और पट्टे देने वाले (Lessor) के अधिकार और कर्तव्य की चर्चा कीजिए। 

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🔷 प्रस्तावना (Introduction):

“पट्टेदारी” (Lease) एक ऐसा वैधानिक अनुबंध है जिसमें एक पक्ष (पट्टे देने वाला या Lessor) किसी अचल संपत्ति को दूसरे पक्ष (पट्टेदार या Lessee) को एक निश्चित अवधि के लिए और एक निश्चित मूल्य (किराया) पर उपयोग के लिए देता है। इस अनुबंध के अंतर्गत दोनों पक्षों के कुछ निश्चित अधिकार और कर्तव्य होते हैं, जिन्हें भारतीय संपत्ति अंतरण अधिनियम, 1882 (Transfer of Property Act, 1882) की धारा 105 से 117 तक विनियमित किया गया है।

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🔶 I. पट्टे देने वाले (Lessor) के अधिकार और कर्तव्य:

👉 अधिकार (Rights of Lessor):

1. किराए की प्राप्ति (Right to Rent):
   • पट्टेदार से नियमित रूप से किराया प्राप्त करने का अधिकार।
2. पट्टेदार द्वारा की गई हानि की पूर्ति (Compensation for Damage):
   • यदि पट्टेदार संपत्ति को नुकसान पहुँचाता है, तो Lessor को क्षतिपूर्ति का अधिकार है।
3. पट्टेदारी समाप्त होने पर कब्जा वापस लेने का अधिकार (Right of Re-entry):
   • निर्धारित अवधि के बाद संपत्ति पर पुनः कब्जा पाने का अधिकार।
4. उचित प्रयोग की अपेक्षा (Right to Expect Proper Use):
   • पट्टेदार से यह अपेक्षा करना कि वह संपत्ति का उपयोग उचित एवं वैध उद्देश्यों के लिए करे।
5. पट्टेदारी समाप्त होने पर दायित्व निर्धारण (Right to Determine Liability on Termination):
   • अगर शर्तों का उल्लंघन हुआ हो, तो Lessor कानूनी कार्यवाही कर सकता है।

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👉 कर्तव्य (Duties of Lessor):

1. कब्जा प्रदान करना (Duty to Deliver Possession):
   • पट्टेदारी की अवधि प्रारंभ होते ही पट्टेदार को संपत्ति का शांतिपूर्ण कब्जा देना।
2. संपत्ति में हस्तक्षेप न करना (Duty of Non-Interference):
   • पट्टेदारी की अवधि में पट्टेदार के वैध उपयोग में बाधा न डालना।
3. गुप्त दोषों के बारे में जानकारी देना (Duty to Disclose Hidden Defects):
   • संपत्ति में मौजूद ऐसे दोष जिनसे पट्टेदार अनभिज्ञ है, उनकी जानकारी देना आवश्यक है।
4. पट्टे की अवधि तक स्वामित्व बनाए रखना (Duty to Maintain Title):
   • पट्टेदार को संपत्ति का शांतिपूर्ण उपभोग सुनिश्चित करना।

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🔶 II. पट्टेदार (Lessee) के अधिकार और कर्तव्य:

👉 अधिकार (Rights of Lessee):

1. संपत्ति के शांतिपूर्ण उपभोग का अधिकार (Right to Enjoy Property Peacefully):
   • पट्टेदार को बिना किसी हस्तक्षेप के संपत्ति का उपयोग करने का अधिकार।
2. स्वामित्व संबंधी संरक्षण (Right Against Unlawful Eviction):
   • पट्टेदार को न्यायसंगत कारण के बिना संपत्ति से बाहर नहीं निकाला जा सकता।
3. उप-पट्टा देने का अधिकार (Right to Sublet):
   • यदि अनुबंध में मना न किया गया हो, तो वह संपत्ति को उप-पट्टा दे सकता है।
4. सुधार कार्य कराने का अधिकार (Right to Make Necessary Improvements):
   • संपत्ति की मरम्मत/अनिवार्य सुधार करने की अनुमति।
5. ऋण वसूली से संरक्षण (Right to Claim Compensation):
   • यदि संपत्ति न्यायालय के आदेश से कब्जे में ली जाती है, तो क्षतिपूर्ति की मांग कर सकता है।

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👉 कर्तव्य (Duties of Lessee):

1. किराया समय पर देना (Duty to Pay Rent):
   • समय-समय पर Lessor को अनुबंधित किराया देना।
2. संपत्ति का उचित उपयोग (Duty to Use Property Reasonably):
   • संपत्ति का वैध, सामान्य और उद्देश्यपूर्ण प्रयोग करना।
3. शर्तों का पालन (Duty to Obey Conditions):
   • पट्टे में उल्लिखित सभी शर्तों का पालन करना।
4. संपत्ति को क्षतिग्रस्त न करना (Duty Not to Injure Property):
   • जानबूझकर संपत्ति को नुकसान न पहुँचाना।
5. पट्टेदारी समाप्ति पर संपत्ति वापस करना (Duty to Return Property):
   • पट्टे की समाप्ति पर संपत्ति को उसी स्थिति में वापस करना जैसा उसे प्राप्त हुआ था (सामान्य घिसावट को छोड़कर)।

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🔷 निष्कर्ष (Conclusion):

पट्टेदार और पट्टे देने वाले दोनों के अधिकार और कर्तव्य, पट्टेदारी संबंधी अनुबंध के आधार पर तय होते हैं। न्याय, पारदर्शिता और विश्वास इस व्यवस्था की नींव हैं। पट्टेदार को संपत्ति के उपयोग का पूर्ण अधिकार होता है लेकिन सीमित समय के लिए और निश्चित शर्तों पर। वहीं पट्टे देने वाला संपत्ति का स्वामी होता है, जो अपने हितों की रक्षा करते हुए उपयोग का अधिकार देता है।

✅ सारांश वाक्य:
“पट्टेदार और पट्टे देने वाले के अधिकार और कर्तव्य, वैधानिक अनुबंध और व्यवहारिक सदाचार पर आधारित होते हैं, जिनका पालन दोनों पक्षों द्वारा किया जाना आवश्यक होता है, जिससे संपत्ति विवादों से बचा जा सके।”

प्रश्न 26: ‘उप-लीज’ (Sub-Lease) और ‘अवधि विस्तार’ (Renewal) में अंतर स्पष्ट कीजिए। 

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🔷 प्रस्तावना (Introduction):

पट्टेदारी (Lease) संबंधी प्रावधानों में ‘उप-लीज’ (Sub-Lease) और ‘अवधि विस्तार’ (Renewal) दो अलग-अलग कानूनी अवधारणाएं हैं, जो आमतौर पर भ्रमित की जाती हैं। जबकि दोनों ही संपत्ति के उपयोग और कब्जे से संबंधित हैं, परंतु इनकी प्रकृति, प्रभाव, और कानूनी स्थिति भिन्न होती है। भारतीय संपत्ति अंतरण अधिनियम, 1882 (Transfer of Property Act, 1882) में इन दोनों की स्पष्ट अवधारणाएं दी गई हैं।

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🔶 I. उप-लीज (Sub-Lease):

👉 परिभाषा (Definition):

उप-लीज वह व्यवस्था है जिसमें पट्टेदार (Lessee), संपत्ति को किसी तीसरे व्यक्ति को (जो मूल अनुबंध का पक्षकार नहीं है), उस अवधि के लिए किराए पर देता है जो पट्टेदार को प्राप्त हुई है।

📌 उप-लीज एक नया अनुबंध होता है, जिसमें पट्टाधारी ही उप-लीजकर्ता (Sub-Lessor) बनता है और तीसरा व्यक्ति उप-पट्टेदार (Sub-Lessee) होता है।

👉 मुख्य विशेषताएँ:

1. यह मूल लीज की अवधि से अधिक नहीं हो सकती।
2. यह पट्टाधारी द्वारा ही दी जाती है, पट्टे देने वाले (Lessor) की सहमति आवश्यक हो सकती है यदि अनुबंध में शर्त हो।
3. इसमें स्वामित्व का अधिकार नहीं, केवल उपयोग का अधिकार स्थानांतरित होता है।
4. मूल पट्टेदार की उत्तरदायित्वता बनी रहती है।
5. यदि मूल पट्टेदारी समाप्त हो जाती है, तो सामान्यतः उप-लीज भी समाप्त हो जाती है।

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🔶 II. अवधि विस्तार (Renewal):

👉 परिभाषा (Definition):

अवधि विस्तार (Renewal) उस स्थिति को कहते हैं जब मूल लीज की समाप्ति पर, पट्टे को नई अवधि के लिए वही पक्षकार आपसी सहमति से नवीकृत (renew) करते हैं।

📌 यह एक प्रकार का लीज अनुबंध का नवीनीकरण होता है, जो या तो स्वतः (automatically) या अनुबंध की शर्तों के अनुसार किया जाता है।

👉 मुख्य विशेषताएँ:

1. इसमें वही मूल पट्टेदार और पट्टे देने वाला पुनः शामिल होते हैं।
2. यह एक नया अनुबंध या नवीनीकरण का समझौता हो सकता है।
3. इसमें समय की निरंतरता मिलती है – पूर्व लीज़ समाप्त और नया प्रारंभ।
4. इसमें किसी तीसरे पक्ष की भूमिका नहीं होती।
5. यह आमतौर पर लिखित अनुबंध के तहत किया जाता है।

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🔶 III. उप-लीज और अवधि विस्तार में अंतर (Difference between Sub-Lease and Renewal):

आधार	उप-लीज (Sub-Lease)	अवधि विस्तार (Renewal)
परिभाषा	पट्टाधारी द्वारा संपत्ति को तीसरे पक्ष को देना	मूल पक्षकारों द्वारा नए सिरे से पट्टेदारी का नवीकरण
पक्षकार	पट्टाधारी और उप-पट्टेदार	पट्टे देने वाला और पट्टेदार (मूल पक्षकार)
प्रकृति	नया अनुबंध (तीसरे पक्ष के साथ)	मूल अनुबंध का नवीकरण
लीज की अवधि पर प्रभाव	मूल लीज की अवधि से अधिक नहीं हो सकती	नई अवधि तय की जाती है
स्वीकृति आवश्यक या नहीं	मूल अनुबंध के अनुसार Lessor की सहमति आवश्यक हो सकती है	आमतौर पर दोनों पक्षों की सहमति से होता है
स्वामित्व का अधिकार	नहीं देता, केवल उपयोग का अधिकार	नहीं देता, केवल उपयोग का अधिकार
मूल अनुबंध पर प्रभाव	मूल अनुबंध बना रहता है	मूल अनुबंध समाप्त होकर नया अनुबंध बनता है
कानूनी परिणाम	उप-लीज समाप्त हो सकती है यदि मूल लीज रद्द हो जाए	नवीकरण से नए अधिकार और कर्तव्य उत्पन्न होते हैं

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🔷 निष्कर्ष (Conclusion):

उप-लीज और अवधि विस्तार, दोनों ही संपत्ति के उपयोग से जुड़े हैं, लेकिन इनकी कानूनी प्रकृति एकदम भिन्न है। उप-लीज तीसरे पक्ष को अधिकार देने की प्रक्रिया है, जबकि अवधि विस्तार पट्टेदार और पट्टे देने वाले के बीच पूर्व अनुबंध को दोहराने या जारी रखने की प्रक्रिया है। इन दोनों के अंतर को समझना संपत्ति और लीज संबंधी विवादों से बचने के लिए अत्यंत आवश्यक है।

✅ सारांश वाक्य:
“जहाँ उप-लीज संपत्ति के उपयोग का अधिकार तीसरे पक्ष को देता है, वहीं अवधि विस्तार मूल पक्षकारों के बीच नए सिरे से अनुबंध को जारी रखने का नाम है।”

प्रश्न 27: ‘दान’ (Gift) की परिभाषा और उसके आवश्यक तत्वों को समझाइए। 

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🔷 प्रस्तावना (Introduction):

‘दान’ (Gift) एक ऐसा विधिक तरीका है जिसके द्वारा एक व्यक्ति अपनी संपत्ति को दूसरे व्यक्ति को निःशुल्क और स्वेच्छा से हस्तांतरित करता है। यह एक प्रकार का स्वेच्छिक हस्तांतरण है जिसे भारतीय संपत्ति अंतरण अधिनियम, 1882 (Transfer of Property Act, 1882) की धारा 122 से 129 तक विनियमित किया गया है।

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🔶 I. ‘दान’ (Gift) की परिभाषा:

📘 धारा 122, संपत्ति अंतरण अधिनियम, 1882 के अनुसार:

“’दान’ का तात्पर्य ऐसी संपत्ति के स्वेच्छिक हस्तांतरण से है जो एक व्यक्ति (दाता) द्वारा दूसरे व्यक्ति (प्राप्तकर्ता) को बिना किसी विचार (Consideration) के जीवित रहते हुए किया जाता है और जिसे प्राप्तकर्ता द्वारा स्वीकार कर लिया जाता है।”

सरल शब्दों में:
दान वह है जो –

• बिना मूल्य (निःशुल्क),
• स्वेच्छा से,
• जीवित व्यक्ति द्वारा,
• संपत्ति के रूप में,
• दूसरे व्यक्ति को दिया जाए और
• जिसे प्राप्तकर्ता स्वीकार कर ले।

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🔶 II. दान के आवश्यक तत्व (Essential Elements of a Valid Gift):

दान को वैध (Valid) बनाने के लिए निम्नलिखित तत्त्व आवश्यक होते हैं:

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1️⃣ दाता (Donor):

• दान देने वाला व्यक्ति दाता कहलाता है।
• दाता को संपत्ति का पूर्ण स्वामी होना चाहिए।
• दाता वयस्क और संपूर्ण मानसिक क्षमता वाला होना चाहिए।

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2️⃣ प्राप्तकर्ता (Donee):

• दान प्राप्त करने वाला व्यक्ति प्राप्तकर्ता कहलाता है।
• प्राप्तकर्ता कोई भी व्यक्ति हो सकता है – व्यक्ति, संस्था, न्यास (trust) आदि।
• वह मानसिक रूप से सक्षम या अक्षम हो सकता है, लेकिन स्वीकृति (Acceptance) अनिवार्य है।

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3️⃣ संपत्ति (Subject Matter of Gift):

• दान केवल स्थावर (immovable) या जंगम (movable) संपत्ति का हो सकता है।
• संपत्ति वास्तविक और अस्तित्व में होनी चाहिए।
• संपत्ति दानदाता के स्वामित्व में होनी चाहिए, न कि भविष्य की संपत्ति।

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4️⃣ स्वेच्छा से हस्तांतरण (Voluntary Transfer):

• दान पूरी तरह से दाता की स्वेच्छा से होना चाहिए।
• यदि दान किसी दबाव, धोखाधड़ी, या प्रभाव में किया गया है तो वह अवैध होगा।

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5️⃣ बिना विचार (Without Consideration):

• दान निःशुल्क होता है। कोई मौद्रिक या प्रतिफल नहीं लिया जा सकता।
• यदि कोई विचार (Consideration) शामिल है, तो वह ‘दान’ नहीं कहलाएगा।

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6️⃣ स्वीकृति (Acceptance):

• प्राप्तकर्ता द्वारा दान को स्वीकार करना अनिवार्य है।
• यह दानदाता के जीवनकाल में ही स्वीकार किया जाना चाहिए।
• यदि स्वीकृति नहीं होती है, तो दान अवैध माना जाएगा।

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7️⃣ रजिस्ट्रीकृत विलेख (Registered Instrument – केवल स्थावर संपत्ति के लिए):

• यदि दान स्थावर संपत्ति का है, तो उसे एक पंजीकृत विलेख (registered deed) द्वारा किया जाना आवश्यक है (धारा 123)।
• इसे दाता और दो गवाहों द्वारा हस्ताक्षरित किया जाना चाहिए।
• जंगम संपत्ति के दान के लिए केवल स्वीकृति व हस्तांतरण ही पर्याप्त होते हैं – पंजीकरण आवश्यक नहीं।

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🔶 III. दान की प्रकृति और कानूनी प्रभाव (Nature and Legal Consequences of Gift):

• दान एक अपरिवर्तनीय हस्तांतरण (Irrevocable Transfer) होता है – स्वीकृति के बाद दाता दान को वापस नहीं ले सकता।
• यह संविदा नहीं है, क्योंकि इसमें विचार (Consideration) नहीं होता।
• यह एक एकतरफा हस्तांतरण (Unilateral Transfer) है।
• यदि दान में शर्त जोड़ी गई है, तो वह तभी मान्य होगी जब वह कानून के विरुद्ध न हो।

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🔶 IV. उदाहरण (Example):

मान लीजिए, रमेश अपनी 2 एकड़ जमीन अपने छोटे भाई सुरेश को बिना किसी कीमत के दे देता है और सुरेश इसे स्वीकार कर लेता है। यह एक वैध दान होगा बशर्ते:

• रमेश उस जमीन का मालिक हो,
• सुरेश ने दान स्वीकार कर लिया हो, और
• दान एक पंजीकृत दस्तावेज के माध्यम से हुआ हो (क्योंकि यह स्थावर संपत्ति है)।

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🔷 निष्कर्ष (Conclusion):

दान एक पवित्र, स्वैच्छिक और निःस्वार्थ विधिक प्रक्रिया है जिसके माध्यम से संपत्ति को बिना किसी लाभ के किसी अन्य को प्रदान किया जाता है। इसकी वैधता के लिए दाता की स्वेच्छा, प्राप्तकर्ता की स्वीकृति, संपत्ति का स्पष्ट हस्तांतरण और आवश्यक विधिक प्रक्रिया का पालन आवश्यक है। दान के माध्यम से संपत्ति के उत्तराधिकार को सरलता से हस्तांतरित किया जा सकता है।

✅ सारांश वाक्य:
“दान एक निःशुल्क, स्वेच्छिक और स्वीकृत संपत्ति हस्तांतरण की प्रक्रिया है जो दाता और प्राप्तकर्ता के बीच विश्वास और पारदर्शिता की नींव पर आधारित होती है।”

प्रश्न 28: अपूरणीय दान (Onerous Gift) और पारिवारिक दान (Universal Donee) क्या होते हैं? 

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🔷 प्रस्तावना (Introduction):

भारतीय संपत्ति अंतरण अधिनियम, 1882 (Transfer of Property Act, 1882) में दान (Gift) के विशेष प्रकारों का उल्लेख किया गया है, जिनमें दो प्रमुख प्रकार हैं:

1. अपूरणीय दान (Onerous Gift) – धारा 127 के अंतर्गत,
2. पारिवारिक दान या सार्वभौमिक प्राप्तकर्ता (Universal Donee) – धारा 128 के अंतर्गत।

ये दोनों विशेष स्थितियाँ दान को प्राप्त करने वाले व्यक्ति के कर्तव्यों और उत्तरदायित्वों को स्पष्ट करती हैं।

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🔶 I. अपूरणीय दान (Onerous Gift):

👉 परिभाषा (Definition):

अपूरणीय दान वह होता है जिसमें दान में दी गई संपत्ति के साथ कोई भार (liability) या दायित्व (obligation) जुड़ा होता है। यानी, प्राप्तकर्ता को संपत्ति के साथ-साथ उस पर लगे दायित्व को भी स्वीकार करना होता है।

📘 धारा 127, संपत्ति अंतरण अधिनियम:
“यदि दान में दी गई संपत्ति पर कोई भार या उत्तरदायित्व है, तो उसे ‘अपूरणीय दान’ कहा जाता है।”

👉 मुख्य तत्त्व (Essential Features):

1. भारयुक्त संपत्ति: संपत्ति पर ऋण, कर, कानूनी विवाद, या अन्य आर्थिक उत्तरदायित्व हो सकते हैं।
2. स्वीकृति अनिवार्य: यदि प्राप्तकर्ता संपत्ति को स्वीकार करता है, तो वह उसके साथ जुड़े सभी भारों को भी स्वीकार करता है।
3. छूट नहीं मिलती: प्राप्तकर्ता केवल लाभ (benefit) को चुनकर दायित्व से मुक्ति नहीं पा सकता।
4. न्यायसंगत सिद्धांत: “Qui sentit commodum, sentire debet et onus” अर्थात जो लाभ प्राप्त करता है, उसे दायित्व भी वहन करना चाहिए।

👉 विशेष स्थिति – अल्पवयस्क प्राप्तकर्ता (Minor Donee):

• यदि कोई अल्पवयस्क अपूरणीय दान प्राप्त करता है और बालिग होने पर उसे अस्वीकार नहीं करता, तो वह उसके भारों के लिए उत्तरदायी माना जाएगा।

👉 उदाहरण:

राम अपने मित्र श्याम को एक मकान दान करता है, लेकिन उस मकान पर ₹5 लाख का ऋण बकाया है। यदि श्याम दान को स्वीकार करता है, तो उसे उस ऋण का भुगतान भी करना होगा।

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🔶 II. पारिवारिक दान / सार्वभौमिक प्राप्तकर्ता (Universal Donee):

👉 परिभाषा (Definition):

पारिवारिक दान या Universal Donee वह होता है जिसे दाता अपनी संपूर्ण संपत्ति – चल और अचल दोनों – दान के रूप में देता है।

📘 धारा 128, संपत्ति अंतरण अधिनियम:
“यदि कोई व्यक्ति अपनी समस्त संपत्ति किसी को दान करता है, तो प्राप्तकर्ता (universal donee) उस संपत्ति के साथ जुड़े सभी ऋणों और दायित्वों का उत्तरदायी होता है।”

👉 मुख्य तत्त्व (Essential Features):

1. संपूर्ण संपत्ति का हस्तांतरण: इसमें दाता की पूरी संपत्ति दान की जाती है – जैसे कि घर, खेत, नकदी, आभूषण, आदि।
2. प्राप्तकर्ता की जिम्मेदारी: प्राप्तकर्ता को प्राप्त संपत्ति की सीमा तक दाता के ऋण और दायित्वों का भुगतान करना होता है।
3. सीमित दायित्व: Universal Donee केवल उतने ही ऋण के लिए उत्तरदायी होगा जितनी संपत्ति उसे प्राप्त हुई हो।

👉 उदाहरण:

मोहन अपनी मृत्यु से पूर्व अपनी पूरी संपत्ति – मकान, बैंक बैलेंस और दुकान – अपने बेटे रोहन को दान कर देता है। लेकिन मोहन पर ₹10 लाख का ऋण था।
→ अब रोहन (Universal Donee) उस ऋण को चुकाने के लिए उत्तरदायी होगा, लेकिन केवल उस हद तक, जितनी संपत्ति उसने प्राप्त की है।

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🔶 III. अपूरणीय दान और पारिवारिक दान में अंतर (Difference between Onerous Gift and Universal Donee):

आधार	अपूरणीय दान (Onerous Gift)	पारिवारिक दान / Universal Donee
परिभाषा	ऐसी संपत्ति का दान जिसमें दायित्व जुड़ा हो	दाता की संपूर्ण संपत्ति का हस्तांतरण
धारा	धारा 127	धारा 128
संपत्ति की मात्रा	आंशिक संपत्ति पर लागू	सम्पूर्ण संपत्ति पर लागू
प्राप्तकर्ता की भूमिका	सामान्य प्राप्तकर्ता	Universal Donee
दायित्व की सीमा	संपत्ति विशेष के दायित्व	प्राप्त सम्पत्ति की सीमा तक सभी दायित्व
छोटे लाभ को चुनना	दायित्व से बच नहीं सकते	ऋण के लिए केवल प्राप्त संपत्ति तक ही जिम्मेदार

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🔷 निष्कर्ष (Conclusion):

अपूरणीय दान और पारिवारिक दान (Universal Donee), दोनों ही ऐसे दान हैं जिनमें प्राप्तकर्ता को सिर्फ संपत्ति ही नहीं बल्कि उससे जुड़े दायित्व भी वहन करने होते हैं।
अपूरणीय दान में कोई विशेष संपत्ति दायित्वों के साथ दी जाती है, जबकि पारिवारिक दान में पूरी संपत्ति हस्तांतरित होती है और प्राप्तकर्ता सम्पूर्ण ऋणों का वहन करता है, लेकिन केवल प्राप्त संपत्ति की सीमा तक।

✅ सारांश वाक्य:
“दान में केवल अधिकार ही नहीं, बल्कि कर्तव्य और उत्तरदायित्व भी अंतर्निहित होते हैं, विशेषकर जब वह भारयुक्त (Onerous) या सार्वभौमिक (Universal) हो।”

प्रश्न 29: ‘Exchange’ की अवधारणा क्या है? यह बिक्री से कैसे भिन्न है? 

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🔷 प्रस्तावना (Introduction):

भारतीय संपत्ति अंतरण अधिनियम, 1882 (Transfer of Property Act, 1882) में विभिन्न प्रकार के संपत्ति हस्तांतरण का वर्णन किया गया है। इनमे से एक महत्वपूर्ण तरीका है ‘विनिमय’ (Exchange), जिसे धारा 118 में परिभाषित किया गया है। यह संपत्ति के हस्तांतरण का वह तरीका है जिसमें दो व्यक्ति एक-दूसरे की संपत्तियों की अदला-बदली करते हैं, लेकिन यह बिक्री (Sale) से भिन्न होती है क्योंकि इसमें कोई मौद्रिक विचार (monetary consideration) नहीं होता।

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🔶 I. विनिमय (Exchange) की परिभाषा:

📘 धारा 118, संपत्ति अंतरण अधिनियम, 1882 के अनुसार:

“जब दो व्यक्तियों में से प्रत्येक एक-दूसरे को धन योग्य एक वस्तु के स्थान पर दूसरी धन योग्य वस्तु देता है, और वह हस्तांतरण एक समझौते के अंतर्गत होता है, तो इसे ‘विनिमय’ (Exchange) कहा जाता है।”

सरल शब्दों में:
विनिमय वह प्रक्रिया है जिसमें:

• एक व्यक्ति अपनी संपत्ति के बदले,
• दूसरे व्यक्ति की संपत्ति लेता है,
• बिना किसी नकद भुगतान के,
• और यह आपसी समझौते पर आधारित होता है।

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🔶 II. विनिमय के आवश्यक तत्त्व (Essential Elements of Exchange):

1. दो या अधिक पक्ष: विनिमय में कम से कम दो पक्ष होते हैं जो एक-दूसरे की संपत्ति का आदान-प्रदान करते हैं।
2. धन योग्य संपत्तियाँ (Transfer of value): दोनों पक्षों की संपत्तियाँ धन योग्य (valuable) होनी चाहिए – जैसे कि ज़मीन, मकान, दुकान आदि।
3. बिना मूल्य (No consideration in money): विनिमय में कोई पक्ष नकद (money) भुगतान नहीं करता। केवल संपत्ति का ही आदान-प्रदान होता है।
4. आपसी सहमति (Mutual Agreement): विनिमय एक अनुबंध होता है जो दोनों पक्षों की स्वेच्छा और सहमति से किया जाता है।
5. पंजीकरण (Registration): यदि विनिमय स्थावर (immovable) संपत्ति से संबंधित हो और ₹100 से अधिक मूल्य की हो, तो इसका पंजीकरण आवश्यक है।

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🔶 III. बिक्री (Sale) और विनिमय (Exchange) में अंतर:

आधार	बिक्री (Sale)	विनिमय (Exchange)
परिभाषा	संपत्ति का मूल्य के बदले हस्तांतरण	संपत्ति का संपत्ति के बदले हस्तांतरण
विचार (Consideration)	मौद्रिक रूप (Money) में होता है	अन्य संपत्ति के रूप में होता है
कानूनी धारा	धारा 54 (TPA)	धारा 118 (TPA)
उदाहरण	₹5 लाख में जमीन बेचना	जमीन के बदले मकान देना
पंजीकरण आवश्यकता	आवश्यक (₹100 से अधिक की संपत्ति पर)	आवश्यक (₹100 से अधिक की संपत्ति पर)
प्रभाव	क्रेता मालिक बनता है	दोनों पक्ष विनिमय के बाद मालिक बनते हैं
प्रकृति	एकतरफा हस्तांतरण	द्विपक्षीय संपत्ति हस्तांतरण

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🔶 IV. उदाहरण (Example of Exchange):

राम और श्याम के पास अलग-अलग शहरों में मकान हैं। दोनों अपने-अपने मकान एक-दूसरे को सौंपने का निर्णय लेते हैं, बिना कोई मूल्य चुकाए। उन्होंने रजिस्ट्रीकृत विनिमय विलेख (Registered Deed of Exchange) तैयार कराया।
→ यह एक वैध विनिमय होगा।

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🔶 V. कानूनी प्रभाव (Legal Consequences of Exchange):

1. स्वामित्व का हस्तांतरण: जैसे ही विनिमय की प्रक्रिया पूरी होती है, दोनों पक्ष एक-दूसरे की संपत्ति के स्वामी बन जाते हैं।
2. वापसी का अधिकार: यदि किसी पक्ष की संपत्ति दोषपूर्ण पाई जाती है या छिपाई गई हो, तो दूसरा पक्ष अनुबंध को रद्द कर सकता है।
3. दायित्व: विक्रेता की भांति, विनिमय में भी दोनों पक्षों के पास ईमानदारी, स्वामित्व और खुलासे की जिम्मेदारी होती है।

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🔷 निष्कर्ष (Conclusion):

विनिमय एक पारंपरिक लेकिन वैध विधिक प्रक्रिया है जिसमें संपत्ति का आदान-प्रदान बिना किसी मौद्रिक विचार के किया जाता है। यह विधि ग्रामीण क्षेत्रों में प्रचलित रही है जहाँ जमीन के बदले जमीन, या मकान के बदले खेत का आदान-प्रदान होता रहा है। हालांकि यह बिक्री के समान ही कानूनी प्रभाव रखती है, लेकिन दोनों की प्रकृति और विचार में मूल अंतर है।

✅ सारांश वाक्य:
“जब संपत्ति का हस्तांतरण धन के बदले नहीं बल्कि अन्य संपत्ति के बदले होता है, तो वह ‘विनिमय’ कहलाता है, जो ‘बिक्री’ से भिन्न लेकिन समान प्रभावी विधिक प्रक्रिया है।”

प्रश्न 30: संपत्ति स्थानांतरण में नाबालिग, पागल, और अन्य अयोग्य व्यक्तियों की भूमिका क्या है? — दीर्घ उत्तर (Long Answer)

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🔷 प्रस्तावना (Introduction):

संपत्ति का स्थानांतरण (Transfer of Property) एक ऐसा विधिक कार्य है जो केवल उन्हीं व्यक्तियों द्वारा वैध रूप से किया जा सकता है जो विधि द्वारा सक्षम (legally competent) हों।
भारतीय संपत्ति अंतरण अधिनियम, 1882 (Transfer of Property Act, 1882) और भारतीय संविदा अधिनियम, 1872 (Indian Contract Act, 1872) इस विषय को नियंत्रित करते हैं। इन अधिनियमों के अनुसार कुछ व्यक्ति कानूनन अयोग्य (incompetent) माने जाते हैं, जैसे:

• नाबालिग (Minor)
• मानसिक रूप से विक्षिप्त (Lunatic / Unsound mind)
• विधि द्वारा अयोग्य व्यक्ति (Disqualified by Law) – जैसे दिवालिया, विदेशी शत्रु, आदि।

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🔶 I. नाबालिग की भूमिका (Role of a Minor):

📘 संबंधित प्रावधान:

• धारा 7, संपत्ति अंतरण अधिनियम
• धारा 11, भारतीय संविदा अधिनियम

👉 नाबालिग द्वारा संपत्ति का स्थानांतरण:

• नाबालिग स्वयं किसी भी प्रकार की संपत्ति का वैध रूप से स्थानांतरण नहीं कर सकता।
• ऐसा हस्तांतरण शून्य (void ab initio) होता है, अर्थात शुरू से ही अमान्य होता है।

✳️ उदाहरण:

अगर कोई 16 वर्षीय बालक अपने नाम की संपत्ति किसी को दान करता है, तो वह दान अवैध (Void) होगा।

👉 नाबालिग को संपत्ति स्थानांतरित किया जाना:

• स्वीकार्य है – कोई बालिग व्यक्ति नाबालिग को संपत्ति का उपहार या उत्तराधिकार द्वारा संपत्ति दे सकता है।
• लेकिन नाबालिग के स्थान पर उसके वैध अभिभावक (Legal Guardian) को वह संपत्ति संभालनी होती है।

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🔶 II. पागल या मानसिक रोगी की भूमिका (Person of Unsound Mind):

📘 संबंधित प्रावधान:

• भारतीय संविदा अधिनियम, धारा 11
• संपत्ति अंतरण अधिनियम, धारा 7

👉 पागल व्यक्ति द्वारा संपत्ति का स्थानांतरण:

• यदि कोई व्यक्ति उस समय मानसिक रूप से अस्वस्थ (unsound mind) है जब वह संपत्ति स्थानांतरित कर रहा है, तो वह स्थानांतरण अवैध और शून्य (Void) माना जाएगा।
• मानसिक रोगी तब तक संपत्ति का स्थानांतरण नहीं कर सकता जब तक कि वह समझने की स्थिति में न हो।

✳️ महत्वपूर्ण:

यदि किसी मानसिक रोगी को “lucid interval” (यानी मानसिक स्पष्टता की अवधि) के दौरान प्रमाणित किया जाए, तो वह स्थानांतरण कर सकता है।

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🔶 III. विधि द्वारा अयोग्य व्यक्ति (Legally Disqualified Persons):

कुछ व्यक्तियों को कानून द्वारा अयोग्य माना जाता है भले ही वे बालिग और मानसिक रूप से स्वस्थ हों। ऐसे व्यक्ति:

👉 1. विदेशी शत्रु (Alien Enemy):

• किसी विदेशी शत्रु से संपत्ति की खरीद-फरोख्त नहीं की जा सकती।
• ऐसा अनुबंध अवैध माना जाएगा।

👉 2. दिवालिया घोषित व्यक्ति (Insolvent):

• ऐसा व्यक्ति जिसकी संपत्ति संबंधित अधिकरण/ट्रस्टी के नियंत्रण में हो, वह स्वेच्छा से संपत्ति स्थानांतरित नहीं कर सकता।

👉 3. धार्मिक न्यासी (Religious Trustees):

• अपनी व्यक्तिगत मर्जी से न्यास की संपत्ति का स्थानांतरण नहीं कर सकते, जब तक कि कानूनन प्राधिकृत न हो।

👉 4. कंपनी कानून के अंतर्गत निषिद्ध व्यक्ति:

• कंपनी अधिनियम के तहत कोई निदेशक या अधिकारी कुछ सीमाओं में संपत्ति स्थानांतरण नहीं कर सकते।

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🔶 IV. कानूनी सिद्धांत और दृष्टिकोण (Legal Doctrine & Judicial View):

1. Doctrine of Competency (समर्थता का सिद्धांत):
   संपत्ति का वैध स्थानांतरण तभी संभव है जब स्थानांतरण करने वाला विधिक रूप से सक्षम हो।
2. Case Law:
   Mohori Bibi v. Dharmodas Ghose (1903):
   इस ऐतिहासिक निर्णय में न्यायालय ने स्पष्ट किया कि नाबालिग का अनुबंध शून्य होता है, इसलिए नाबालिग द्वारा कोई बिक्री या बंधक वैध नहीं होगा।

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🔷 निष्कर्ष (Conclusion):

संपत्ति का स्थानांतरण एक महत्वपूर्ण विधिक कार्य है, जिसे करने के लिए व्यक्ति का विधिक रूप से सक्षम (legally competent) होना आवश्यक है।
नाबालिग, पागल, और विधि द्वारा अयोग्य व्यक्ति स्वयं संपत्ति का स्थानांतरण नहीं कर सकते।
हालांकि, नाबालिग को संपत्ति प्राप्त हो सकती है, बशर्ते उसे विधिसम्मत ढंग से उसके अभिभावक के माध्यम से प्रबंधित किया जाए।

✅ सारांश वाक्य:
“संपत्ति का वैध हस्तांतरण करने के लिए व्यक्ति का समझदार, बालिग और विधि द्वारा सक्षम होना आवश्यक है; अन्यथा ऐसा स्थानांतरण शून्य और प्रभावहीन माना जाएगा।”

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