Tenancy Law in India – Challenges, Reforms and Future Outlook (2025)

प्रस्तावना
भारत में किरायेदारी (Tenancy) एक महत्वपूर्ण सामाजिक और आर्थिक विषय है। शहरीकरण, रोजगार, शिक्षा, स्वास्थ्य सुविधाओं की उपलब्धता और जीवनशैली में बदलाव ने किराए पर घर लेने की प्रवृत्ति को बढ़ा दिया है। विशेष रूप से महानगरों जैसे दिल्ली, मुंबई, बेंगलुरु, हैदराबाद और पुणे में किरायेदारी एक प्रमुख आवास समाधान बन चुकी है। लेकिन इसके साथ-साथ किरायेदार और मकान मालिक के बीच विवाद, असमान कानून, सुरक्षा जमा विवाद, अनुबंध की अस्पष्टता, निष्कासन की प्रक्रिया में देरी, और डिजिटल माध्यमों की कमी जैसी समस्याएँ सामने आई हैं। 2025 में किरायेदारी कानूनों में सुधार की आवश्यकता पहले से अधिक महसूस की जा रही है। इस लेख में हम किरायेदारी कानून की वर्तमान स्थिति, चुनौतियाँ, आवश्यक सुधार, और भविष्य के दृष्टिकोण पर विस्तार से चर्चा करेंगे।

1. किरायेदारी की बढ़ती आवश्यकता

भारत की जनसंख्या में शहरीकरण की दर तेजी से बढ़ रही है। ग्रामीण क्षेत्रों से रोजगार की तलाश में लाखों लोग शहरों में आ रहे हैं। ऐसे में किराए के मकानों की मांग लगातार बढ़ रही है। इसका कारण है:

नौकरी की स्थायी व्यवस्था का अभाव
शिक्षा और स्वास्थ्य की सुविधाओं के लिए शहरों का आकर्षण
बड़े परिवारों के बजाय छोटे परिवारों और एकल व्यक्तियों की संख्या में वृद्धि
जीवनशैली में बदलाव और स्थानांतरण की आवश्यकता
स्टार्टअप, फ्रीलांस और सेवा क्षेत्र में वृद्धि

2025 में अनुमान है कि भारत की शहरी आबादी का एक बड़ा हिस्सा किराए पर रह रहा है। इसके साथ-साथ आवासीय संकट और किरायेदारी से जुड़ी समस्याएँ भी बढ़ रही हैं।

2. किरायेदारी से जुड़ी मुख्य समस्याएँ

(i) अनुबंध की अस्पष्टता

अधिकांश किरायेदार और मकान मालिक मौखिक अनुबंध या अनौपचारिक समझौतों पर निर्भर रहते हैं। इससे विवाद बढ़ते हैं।

(ii) सुरक्षा जमा को लेकर विवाद

सुरक्षा जमा की राशि और वापसी को लेकर अक्सर विवाद होते हैं। मकान मालिक कभी-कभी अनुचित कटौती कर लेते हैं जबकि किरायेदार पर्याप्त प्रमाण नहीं दे पाता।

(iii) निष्कासन की प्रक्रिया में देरी

कई बार मकान मालिक किरायेदार को हटाना चाहता है लेकिन न्यायालय में मामला लंबा चलता है। वहीं दूसरी ओर कुछ मकान मालिक बिना प्रक्रिया के जबरन निष्कासन कर देते हैं।

(iv) किराया वृद्धि की समस्या

कई जगह किराया नियंत्रण कानून लागू नहीं है या उसका पालन नहीं हो रहा। इससे किरायेदार पर आर्थिक बोझ बढ़ता है।

(v) डिजिटल सुविधा की कमी

किरायेदारी अनुबंध, भुगतान और शिकायत समाधान के लिए प्रभावी डिजिटल प्लेटफॉर्म की कमी है, जिससे पारदर्शिता घटती है।

(vi) कानूनी जागरूकता का अभाव

किरायेदार और मकान मालिक दोनों में अपने अधिकार और कर्तव्यों की जानकारी कम है, जिससे विवाद बढ़ते हैं।

3. किरायेदारी कानूनों का वर्तमान ढाँचा

भारत में किरायेदारी कानून अलग-अलग राज्यों में अलग हैं। कुछ राज्यों में Rent Control Act लागू है जबकि कुछ में नई नीतियाँ बनाई जा रही हैं। फिर भी, कुछ सामान्य प्रावधान लगभग सभी जगह देखने को मिलते हैं:

लिखित अनुबंध की आवश्यकता
सुरक्षा जमा की सीमा तय
निष्कासन के लिए न्यायालय की प्रक्रिया
किराया वृद्धि पर नियंत्रण
मरम्मत की जिम्मेदारी
विवाद समाधान की प्रक्रिया

2025 में कई राज्यों ने डिजिटल प्लेटफॉर्म अपनाने की दिशा में कदम उठाए हैं। ई-स्टैम्पिंग, ई-रजिस्ट्रेशन और ऑनलाइन भुगतान अब धीरे-धीरे प्रचलन में आ रहे हैं।

4. महामारी के बाद किरायेदारी कानून में बदलाव

कोविड-19 महामारी के दौरान कई किरायेदार आर्थिक संकट में फँस गए। मकान मालिकों ने किराया बढ़ाना चाहा जबकि किरायेदार भुगतान करने में असमर्थ थे। इस समस्या को देखते हुए:

कुछ राज्यों ने किराया स्थगन की अनुमति दी
निष्कासन पर अस्थायी रोक लगाई गई
डिजिटल अनुबंध और भुगतान को स्वीकार्यता मिली
आपदा प्रबंधन अधिनियम के तहत किरायेदारी मामलों में राहत उपाय लागू किए गए

महामारी के अनुभव ने यह स्पष्ट कर दिया कि किरायेदारी कानून को आधुनिक जरूरतों के अनुसार बदलना आवश्यक है।

5. डिजिटल तकनीक और किरायेदारी का भविष्य

2025 में PropTech (Property Technology) ने किरायेदारी को सरल और प्रभावी बनाने की दिशा में महत्वपूर्ण भूमिका निभाई है। इसमें निम्नलिखित बदलाव शामिल हैं:

ई-किरायेदारी अनुबंध: ऑनलाइन पोर्टल पर अनुबंध तैयार करना, डिजिटल हस्ताक्षर करना, और स्टाम्प शुल्क का भुगतान।
डिजिटल भुगतान: बैंक ट्रांसफर, UPI, वॉलेट के माध्यम से किराया भुगतान।
वीडियो निरीक्षण: संपत्ति की स्थिति का रिकॉर्ड रखना।
ऑनलाइन शिकायत समाधान: पोर्टल पर शिकायत दर्ज कर ट्रैक करना।
डेटा एनालिटिक्स: किराए की दरें, मांग और आपूर्ति का विश्लेषण कर उचित किराया तय करना।
ब्लॉकचेन आधारित अनुबंध: भविष्य में पारदर्शिता बढ़ाने के लिए सुरक्षित अनुबंध का विकल्प।

6. सुरक्षा और पारदर्शिता के लिए आवश्यक नियम

किरायेदारी कानूनों को प्रभावी बनाने के लिए कुछ आवश्यक सुधार सुझाए जा सकते हैं:

सभी किरायेदारी अनुबंध का डिजिटल पंजीकरण अनिवार्य किया जाए।
सुरक्षा जमा की सीमा तय की जाए और उसकी वापसी के लिए समय सीमा निर्धारित हो।
निष्कासन प्रक्रिया को समयबद्ध किया जाए ताकि न्याय में देरी न हो।
किराया वृद्धि की अधिकतम सीमा तय हो और उसका पालन अनिवार्य किया जाए।
किरायेदारों और मकान मालिकों के लिए कानूनी जागरूकता अभियान चलाए जाएँ।
विवाद समाधान हेतु विशेष प्राधिकरण स्थापित किए जाएँ।
शहरी क्षेत्रों में किरायेदारी की पारदर्शिता हेतु सार्वजनिक डेटा पोर्टल बनाया जाए।

7. किरायेदार के अधिकार और जिम्मेदारियाँ

अधिकार:

सुरक्षित और रहने योग्य परिसर
उचित किराया और समय पर भुगतान का प्रावधान
अनुबंध की स्पष्टता
निष्कासन से सुरक्षा
सुरक्षा जमा की वापसी
मरम्मत की सुविधा
गोपनीयता का अधिकार

जिम्मेदारियाँ:

समय पर किराया देना
संपत्ति का उचित उपयोग करना
मरम्मत की आवश्यकता बताना
अनुबंध का पालन करना
अवैध गतिविधियों से बचना

8. मकान मालिक के अधिकार और जिम्मेदारियाँ

अधिकार:

किराया समय पर प्राप्त करना
संपत्ति का अनुबंध अनुसार उपयोग सुनिश्चित करना
अनुबंध उल्लंघन पर न्यायालय में याचिका दायर करना
संपत्ति की मरम्मत और सुरक्षा का प्रबंध करना

जिम्मेदारियाँ:

सुरक्षित और रहने योग्य घर उपलब्ध कराना
अनुबंध की शर्तों का पालन करना
अनुचित निष्कासन से बचना
मरम्मत और रखरखाव में सहयोग देना
किरायेदार की गोपनीयता का सम्मान करना

9. राष्ट्रीय स्तर पर नीति की आवश्यकता

भारत में किरायेदारी कानूनों की असमानता के कारण समस्या बढ़ती है। इसलिए एक राष्ट्रीय किरायेदारी नीति की आवश्यकता है जिसमें:

सभी राज्यों में समान अनुबंध प्रारूप
डिजिटल प्लेटफॉर्म की अनिवार्यता
किराया नियंत्रण के लिए मानक दिशा-निर्देश
विवाद समाधान के लिए न्यायिक और वैकल्पिक प्रणाली
कानूनी जागरूकता कार्यक्रम

ऐसी नीति से किरायेदार और मकान मालिक दोनों को लाभ मिलेगा और विवादों में कमी आएगी।

10. भविष्य की दिशा

2025 के बाद किरायेदारी कानून को निम्नलिखित दिशा में विकसित किया जा सकता है:

पर्यावरण-अनुकूल किरायेदारी मॉडल
साझा आवास (Co-living spaces) के लिए विशेष नियम
बुजुर्गों और दिव्यांग व्यक्तियों के लिए अनुकूल किरायेदारी व्यवस्था
ग्रामीण क्षेत्रों में भी किरायेदारी कानून लागू करना
डेटा आधारित किराया निर्धारण प्रणाली
किरायेदारी से जुड़ी बीमा योजनाएँ

निष्कर्ष

भारत में किरायेदारी कानून समाज और अर्थव्यवस्था का महत्वपूर्ण हिस्सा है। 2025 में यह स्पष्ट हो गया है कि शहरीकरण, डिजिटल तकनीक, महामारी और आर्थिक असमानता ने किरायेदारी से जुड़ी समस्याओं को नया रूप दिया है। इसलिए किरायेदारी कानूनों में सुधार कर उन्हें आधुनिक, पारदर्शी और न्यायसंगत बनाना आवश्यक है। अनुबंध की स्पष्टता, सुरक्षा जमा की वापसी, निष्कासन की उचित प्रक्रिया, किराया नियंत्रण, डिजिटल सुविधाएँ और कानूनी जागरूकता – ये सभी पहलू मिलकर किरायेदारी व्यवस्था को मजबूत कर सकते हैं। भविष्य में राष्ट्रीय स्तर पर नीति निर्माण और तकनीकी नवाचार के माध्यम से किरायेदारी को भारत के आवास समाधान का प्रभावी हिस्सा बनाया जा सकता है।