📝 “नीलामी के उपरांत खरीदार के अधिकार बनाम सह-स्वामियों का पूर्व-अधिकार (Pre-emption Right): राजस्थान भू-राजस्व अधिनियम की दृष्टि में एक विस्तृत अध्ययन”

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📝 “नीलामी के उपरांत खरीदार के अधिकार बनाम सह-स्वामियों का पूर्व-अधिकार (Pre-emption Right): राजस्थान भू-राजस्व अधिनियम की दृष्टि में एक विस्तृत अध्ययन”

🔹 प्रस्तावना

राजस्थान में भूमि न केवल आर्थिक संसाधन है, बल्कि सामाजिक और सांस्कृतिक विरासत का भी केंद्र है। भूमि के स्वामित्व, स्थानांतरण और विवादों से संबंधित विधिक प्रावधानों को नियंत्रित करने के लिए राजस्थान भू-राजस्व अधिनियम (Rajasthan Land Revenue Act) लागू किया गया है। इस अधिनियम के अंतर्गत जहां एक ओर नीलामी के उपरांत खरीदार को अधिकार प्रदान किए जाते हैं, वहीं दूसरी ओर भूमि के सह-स्वामियों को पूर्व-अधिकार (Pre-emption Right) भी दिए गए हैं।

यह लेख इन्हीं दो परस्पर टकराते अधिकारों — नीलामी क्रेता के वैध अधिकार और सह-स्वामियों के प्री-एम्पशन अधिकार — के मध्य संतुलन को स्पष्ट करता है।

🔸 1. नीलामी के पश्चात खरीदार के अधिकार

राजस्थान भू-राजस्व अधिनियम तथा संबंधित नियमों के अंतर्गत सरकारी भूमि, बकाया वसूली या अन्य कानूनी कारणों से जब नीलामी होती है, और कोई व्यक्ति वैधानिक प्रक्रिया के तहत बोली जीतकर भूमि क्रय करता है, तो उसे निम्नलिखित कानूनी अधिकार प्राप्त होते हैं:

✅ (i) स्वामित्व अधिकार (Right of Ownership):

• नीलामी प्रक्रिया पूर्ण होते ही और सक्षम अधिकारी द्वारा स्वीकृति मिलते ही खरीदार को वैध स्वामित्व प्राप्त हो जाता है।

✅ (ii) दखल व कब्जे का अधिकार (Right to Possession):

• नीलामी के बाद खरीदार को भूमि पर कब्जा प्राप्त करने का विधिक अधिकार होता है, जब तक कोई न्यायालय आदेश न दे।

✅ (iii) पंजीकरण और खसरा गिरदावरी में नाम दर्ज कराने का अधिकार:

• खरीदार को भूमि का रजिस्ट्रेशन कराने और राजस्व अभिलेखों में नाम दर्ज करवाने का पूरा हक होता है।

✅ (iv) बाधारहित उपयोग का अधिकार:

• खरीदार भूमि का उपयोग कृषि, आवास या नियमानुसार अन्य वैध उद्देश्यों के लिए कर सकता है।

🔸 2. सह-स्वामियों का पूर्व-अधिकार (Right of Pre-emption)

पूर्व-अधिकार (Pre-emption) का अर्थ है — जब किसी साझा (सह-स्वामित्व) भूमि का एक भाग किसी बाहरी व्यक्ति को बेचा जाए, तो उस भूमि का अन्य सह-स्वामी उस हिस्से को पहले खरीदने का दावा कर सकता है। यह अधिकार समाजिक सद्भाव, संरचना की अखंडता और स्थानीय नियंत्रण बनाए रखने के लिए कानूनी रूप से स्वीकृत है।

🔹 राजस्थान में यह अधिकार कब लागू होता है:

1. यदि सह-स्वामी भूमि का एक हिस्सा किसी बाहरी व्यक्ति को बेचता है।
2. यदि भूमि की बिक्री के कारण स्वामित्व किसी अजनबी के पास चला जाता है।
3. यदि बिक्री नीलामी के माध्यम से हुई हो और खरीदार अजनबी हो।

✅ पूर्व-अधिकार का दावा कब और कैसे किया जा सकता है:

• सह-स्वामी को यह दावा विक्रय (sale) या नीलामी की पुष्टि के तुरंत बाद करना होता है।
• उसे सक्षम न्यायालय में पूर्व-अधिकार वाद (Pre-emption Suit) दायर करना होता है।
• उसे यह सिद्ध करना होता है कि वह सह-स्वामी है और उसका साझा हित प्रभावित हो रहा है।

🔹 3. नीलामी बनाम पूर्व-अधिकार: अधिकारों का टकराव

⚖️ विवाद की स्थिति में मुख्य प्रश्न:

क्या सह-स्वामी का Pre-emption अधिकार, एक वैध सरकारी नीलामी के ज़रिए भूमि क्रय करने वाले खरीदार के अधिकार से ऊपर होगा?

🏛️ न्यायालयीन दृष्टिकोण:

• भारतीय उच्च न्यायालयों और राजस्थान के राजस्व न्यायालयों ने यह माना है कि:
  • जहाँ नीलामी निष्पक्ष, सार्वजनिक और वैध प्रक्रिया से की गई है, वहां खरीदार के अधिकार को प्राथमिकता दी जाती है।
  • परंतु, जहां सह-स्वामी पहले से मौजूद हैं और उनकी पूर्व-अधिकार की मांग तुरंत की गई हो, वहां न्यायालय उनकी बात सुनता है और मूल्य जमा करवा कर हिस्सेदारी देने का आदेश दे सकता है।

🔸 4. महत्वपूर्ण प्रासंगिक निर्णय

1. Kanhaiyalal v. State of Rajasthan (Raj HC):
   • अदालत ने माना कि यदि सह-स्वामी ने समय रहते पूर्व-अधिकार का दावा किया है, तो उसे प्राथमिकता मिल सकती है।
2. Shivlal v. Collector, Churu:
   • यह निर्णय बताता है कि यदि नीलामी प्रक्रिया पारदर्शी है और खरीदार ने सभी नियमों का पालन किया है, तो उसका अधिकार मजबूत होता है।

🔹 5. व्यावहारिक प्रभाव और सावधानियां

• खरीदारों को चाहिए कि नीलामी के पूर्व भूमि के स्वामित्व और सह-स्वामियों की स्थिति की जांच करें।
• सह-स्वामियों को चाहिए कि यदि उनकी हिस्सेदारी को कोई खतरा है, तो तत्काल विधिक कार्रवाई करें।
• प्रशासन को चाहिए कि नीलामी से पूर्व सभी संबंधित पक्षों को सूचना दे।

✅ निष्कर्ष

राजस्थान भू-राजस्व अधिनियम के तहत भूमि नीलामी के उपरांत खरीदार को कानूनी सुरक्षा और अधिकार प्राप्त होते हैं, परंतु जहां सह-स्वामी मौजूद हैं, वहां उनका पूर्व-अधिकार भी महत्त्वपूर्ण होता है। न्यायालय दोनों पक्षों के हितों के बीच संतुलन बनाते हुए यह सुनिश्चित करता है कि भूमि की बिक्री न्यायसंगत और संवैधानिक ढंग से हो।

इसलिए, इस विषय पर सतर्कता, समयबद्ध कानूनी कार्यवाही और पारदर्शी प्रक्रिया ही ऐसे विवादों से बचने का श्रेष्ठ उपाय है।