संपत्ति विवादों में विशेष निष्पादन, पावर ऑफ अटॉर्नी, सीमाबंदी और लिस पेंडेंस: सुप्रीम कोर्ट का विस्तृत व मार्गनिर्देशक निर्णय

“विशेष निष्पादन, पावर ऑफ अटॉर्नी, सीमाबंदी और लिस पेंडेंस का प्रभाव: संपत्ति संबंधी सुप्रीम कोर्ट का विस्तृत मार्गदर्शक निर्णय”
(Supreme Court Judgment on Specific Performance, Power of Attorney, Limitation & Doctrine of Lis Pendens)

संपत्ति कानून (Property Law) भारतीय न्यायिक व्यवस्था का अत्यंत जटिल एवं विवादास्पद क्षेत्र है। विशेषकर Agreement to Sell, Power of Attorney (POA), Limitation Period, Lis Pendens, Old Title Deeds, Possession और Specific Performance जैसे मुद्दों पर अदालतें लगातार मार्गदर्शन देती रही हैं।

हाल ही में सुप्रीम कोर्ट ने एक महत्वपूर्ण निर्णय देते हुए स्पष्ट किया कि—
जब विक्रेता (Vendor) की मृत्यु के बाद उसके कानूनी वारिसों (Legal Heirs) के विरुद्ध विशेष निष्पादन (Specific Performance) का दावा किया जाए, तो समझौता विक्रय (Agreement to Sell) का निष्पादन विश्वसनीय एवं ठोस साक्ष्यों से सिद्ध होना आवश्यक है।

साथ ही कोर्ट ने पॉवर ऑफ अटॉर्नी की वैधता, लिमिटेशन पीरियड, पर्दानशीन स्त्री की दलील, लिस पेंडेंस के प्रभाव, मूल दस्तावेजों की भूमिका आदि पर विस्तृत प्रकाश डाला। यह निर्णय भविष्य के सभी संपत्ति विवादों में महत्वपूर्ण मिसाल (Precedent) के रूप में कार्य करेगा।

(A) विशेष निष्पादन व गवाही—POA धारक की गवाही कब मान्य?

कोर्ट के अनुसार, जब कई वादी (plaintiffs) किसी विक्रय समझौते के आधार पर विशेष निष्पादन का दावा करते हैं, और उनमें से एक व्यक्ति:

स्वयं अपना पक्ष रखता है, तथा
बाकी वादियों के लिए पावर ऑफ अटॉर्नी धारक (POA Holder) के रूप में गवाही देता है

तो ऐसी गवाही कानूनी रूप से स्वीकार्य (Admissible) है।

लेकिन सुप्रीम कोर्ट ने यह भी कहा कि—

“स्वीकार्यता (admissibility) और साक्ष्य की पर्याप्तता (probative value) दो अलग बातें हैं। भले ही POA की गवाही स्वीकार्य हो, पर उसकी विश्वसनीयता और प्रमाणिकता को कठोर जांच से गुजारा जाएगा।”

इसका कारण यह है कि विशेष निष्पादन (Specific performance) एक इक्विटी आधारित उपाय (Equitable Remedy) है और अदालत केवल वही अनुबंध लागू कराती है जिसकी वैधता और निष्पादन निर्विवाद रूप से सिद्ध हो।

(B) पावर ऑफ अटॉर्नी की वैधता—रजिस्ट्री की भूमिका अत्यंत महत्वपूर्ण

सुप्रीम कोर्ट ने कहा कि विक्रेता द्वारा विक्रेता पक्ष के भाई (Vendee’s Brother) के पक्ष में दिया गया POA तभी प्रभावी माना जाएगा जब:

वह कानूनी रूप से वैध हो
उसका उचित पंजीकरण (Registration) हुआ हो
POA में अस्पष्टता न हो और अधिकार स्पष्ट हों
उसका उद्देश्य बिक्री (Sale) या समझौता विक्रय (Agreement to Sell) की पूर्ति से जुड़ा हो

अनरजिस्टर्ड POA → बिक्री से संबंधित अधिकार नहीं देता

सुप्रीम कोर्ट ने पुनः दोहराया कि:

अनरजिस्टर्ड POA के आधार पर संपत्ति का विक्रय नहीं किया जा सकता
ऐसा POA केवल प्रबंधन (Management) या प्रतिनिधित्व (Representation) के अधिकार देता है

अतः POA की वैधता, पंजीकरण और उद्देश्य विशिष्ट प्रदर्शन के मुकदमों में निर्णायक भूमिका निभाते हैं।

(C) लिमिटेशन पीरियड—Article 54 का स्पष्ट अनुपालन अनिवार्य

विशिष्ट निष्पादन के मुकदमे में तीन वर्ष की सीमाबंदी (Limitation) है, जो निम्न दो परिस्थितियों में अलग-अलग प्रारंभ होती है:

(1) यदि समझौते में तारीख निश्चित हो → वही तारीख लिमिटेशन प्रारंभ करेगी

उदाहरण: समझौते में लिखा है कि
“बिक्री विलेख 01.01.2020 को निष्पादित होगा”
तो वादी को 01.01.2023 तक मुकदमा दायर करना होगा।

(2) यदि कोई तारीख तय नहीं → अस्वीकृति की जानकारी (Refusal) से लिमिटेशन शुरू

परंतु यह “अस्वीकृति” भी:

दस्तावेजी
लिखित
स्पष्ट या
आचरण (Conduct) के माध्यम से होनी चाहिए

वकीलों के लिए यह निर्णय अत्यंत महत्वपूर्ण है क्योंकि कई मुकदमे केवल देरी से दायर होने के कारण खारिज हो जाते हैं।

(D) मूल शीर्षक व ऋण पुस्तिका (Rin Pustika) — महत्वपूर्ण साक्ष्य

सुप्रीम कोर्ट ने कहा कि:

मूल शीर्षक दस्तावेजों का कब्जा (Possession of Original Title Deeds)
ऋण पुस्तिका (Rin Pustika) की प्रविष्टियाँ
भूमिकर रसीदें (Revenue Records)
खसरा—खतौनी

ये सभी महत्वपूर्ण साक्ष्य हैं जो यह दर्शाते हैं कि:

विक्रेता वास्तव में संपत्ति मालिक था
वादी ने समझौता वास्तविक परिस्थितियों में किया
कोई धोखाधड़ी या फर्जी दस्तावेज नहीं था

अतः दस्तावेजों का कब्जा विशेष निष्पादन में टाइटल और गंभीरता का एक मजबूत संकेतक है।

(E) पर्दानशीन स्त्री (Pardahnashin Woman) की दलील—पुरानी उम्र/अशिक्षा पर्याप्त नहीं

कई मामलों में वादी यह दावा करता है कि विक्रेता “पर्दानशीन स्त्री” थी, इसलिए:

वह समझौते की प्रकृति नहीं समझ सकी
उससे दस्तावेज पर हस्ताक्षर कराए गए

सुप्रीम कोर्ट ने इसे तथ्यरहित और कल्पित तर्क बताया।

अदालत ने कहा:

केवल बुढ़ापा
केवल अशिक्षा
या केवल घरेलू जीवनशैली

किसी महिला को “पर्दानशीन” सिद्ध करने के लिए पर्याप्त नहीं हैं।

पर्दानशीन सिद्ध करना होगा:

उसे घर से बाहर निकलने में रोक थी
वह सामाजिक/आर्थिक बातचीत में भाग नहीं लेती थी
दस्तावेज पढ़ने-समझने की क्षमता नहीं थी

बिना ठोस सबूत के केवल यह कहना कि “वह बुजुर्ग और अशिक्षित थी, इसलिए समझौता अमान्य है”—अमान्य है।

(F) सीमाबंदी/सीमांकन (Boundary) न होना—अनुबंध अमान्य नहीं बनाता

सेल एग्रीमेंट में अक्सर सीमाएँ (Boundaries) स्पष्ट नहीं होतीं। सुप्रीम कोर्ट ने कहा कि:

“यदि संपत्ति की पहचान अन्य दस्तावेजों, नक्शों या कागज़ात से की जा सकती है, तो सीमा न होने से एग्रीमेंट अमान्य नहीं होता।”

इस निर्णय ने यह स्पष्ट किया कि:

खसरा नंबर
क्षेत्रफल
पंचनामा
किरायानामा
टैक्स/कल्लाण रसीद

इनसे भी पहचान संभव है।

अतः मामूली तकनीकी कमियाँ अनुबंध को निरस्त नहीं कर सकतीं।

(G) लिस पेंडेंस (Lis Pendens)—लंबित मुकदमे के बीच किया गया विक्रय अमान्य

धारा 52, ट्रांसफर ऑफ प्रॉपर्टी एक्ट में लिस पेंडेंस का सिद्धांत दिया गया है।
सुप्रीम कोर्ट ने स्पष्ट किया:

“जब किसी संपत्ति पर मुकदमा लंबित हो, तो उस संपत्ति का विक्रय स्वतः ही मुकदमे के परिणाम के अधीन होता है।”

इसका अर्थ:

विक्रेता को संपत्ति पर पूर्ण अधिकार न हो तो उसका विक्रय → अवैध
खरीदार (transferee) के अधिकार → वादी के अधिकारों के अधीन
लंबित मुकदमे के दौरान खरीदार सुरक्षित नहीं
असली टाइटल कोर्ट के निर्णय से तय होता है

इस सिद्धांत का उद्देश्य है कि:

विवादित संपत्ति की स्थिति बदले नहीं
अदालत का निर्णय अप्रभावी न हो
असली अधिकार सुरक्षित रहे

संपूर्ण निर्णय का सार (Summary of Legal Principles):

1. Agreement to Sell का निष्पादन विश्वसनीय साक्ष्यों से सिद्ध होना चाहिए

2. POA धारक की गवाही स्वीकार्य है, पर सक्षम जांच आवश्यक

3. अनरजिस्टर्ड POA के आधार पर बिक्री के अधिकार सिद्ध नहीं होते

4. विशिष्ट निष्पादन का दावा—3 वर्ष में दायर करना अनिवार्य (Article 54)

5. मूल दस्तावेजों का कब्जा → प्रामाणिकता का मजबूत संकेत

6. पर्दानशीन स्त्री साबित करने के लिए ठोस साक्ष्य आवश्यक

7. सीमाएँ न होने पर भी यदि पहचान संभव है → एग्रीमेंट वैध

8. लंबित मुकदमे के दौरान बिक्री → लिस पेंडेंस के अधीन और अमान्य

इस निर्णय का व्यावहारिक प्रभाव

(1) खरीदारों (Vendees) के लिए

POA के आधार पर खरीदने से पहले रजिस्ट्री अवश्य देखें
समझौता विक्रय की तारीख व शर्तें स्पष्ट रखें
मूल दस्तावेज अपने पास रखें

(2) विक्रेता और वारिस (Legal Heirs) के लिए

यदि समझौता वास्तविक था, विरोध करना कठिन होगा
लिस पेंडेंस के दौरान बिक्री न करें
पर्दानशीन स्त्री का तर्क बिना साक्ष्य के सफल नहीं होगा

(3) वकीलों के लिए

लिमिटेशन आर्टिकल 54 पर विशेष ध्यान देना होगा
POA की वैधता जांचकर ही मुकदमा दायर करें
पहचान योग्य संपत्ति का रिकॉर्ड संलग्न करें

निष्कर्ष (Conclusion)

सुप्रीम कोर्ट का यह निर्णय भारतीय संपत्ति कानून के अनेक आयामों को स्पष्ट दृष्टिकोण प्रदान करता है। विशेष निष्पादन, POA की वैधता, सीमाबंदी, पर्दानशीन स्त्री का दावा, मूल दस्तावेजों की प्रामाणिकता, लिस पेंडेंस और लिमिटेशन—इन सभी पहलुओं पर यह फैसला एक व्यापक और मार्गदर्शक मिसाल (landmark precedent) बनकर उभरा है।

यह न्यायालय का स्पष्ट संदेश है कि:

“विशेष निष्पादन इक्विटी आधारित उपाय है—इसे पाने के लिए वादी को अपने हाथ स्वच्छ (Clean Hands) और साक्ष्य मजबूत रखने होंगे।”

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