आवास का कब्जा देने में देरी पर समान ब्याज का सिद्धांत — बिल्डर जो ब्याज ले सकता है, वही ब्याज होम बायर को देना होगा : सुप्रीम कोर्ट का ऐतिहासिक फैसला

प्रस्तावना

भारत में रियल एस्टेट क्षेत्र लंबे समय से विवादों और असंतोष का केंद्र रहा है। लाखों होम बायर्स ने जीवन भर की कमाई लगाकर फ्लैट या मकान बुक किए, लेकिन उन्हें समय पर कब्जा (Housing Possession) नहीं मिला। वर्षों तक परियोजनाएँ लटकी रहीं, जबकि बिल्डर एक ओर किस्तों में देरी पर होम बायर से ऊँची दर से ब्याज और पेनल्टी वसूलते रहे, वहीं दूसरी ओर स्वयं की देरी के लिए मामूली मुआवजा या नाममात्र ब्याज देने की शर्तें रखते रहे।

इसी असमान और अन्यायपूर्ण स्थिति पर सुप्रीम कोर्ट ऑफ इंडिया ने एक ऐतिहासिक और उपभोक्ता हितैषी निर्णय दिया है। सर्वोच्च न्यायालय ने स्पष्ट शब्दों में कहा कि—

यदि बिल्डर भुगतान में देरी होने पर होम बायर से जिस दर से ब्याज वसूलता है, तो कब्जा देने में देरी की स्थिति में उसी दर से ब्याज होम बायर को भी दिया जाना चाहिए।

यह फैसला रियल एस्टेट कानून में न्याय, समानता और पारदर्शिता की दिशा में एक मील का पत्थर माना जा रहा है।

मामले की पृष्ठभूमि

इस मामले में—

होम बायर ने
- बिल्डर की परियोजना में फ्लैट बुक किया
- समय पर लगभग पूरी राशि चुका दी
बिल्डर-खरीदार समझौते (Builder Buyer Agreement) में—
- यह शर्त थी कि
  - यदि खरीदार किस्त देने में देरी करेगा
  - तो उस पर 12% से 18% वार्षिक ब्याज लगेगा
- लेकिन
  - यदि बिल्डर कब्जा देने में देरी करेगा
  - तो वह केवल 2% से 4% या नाममात्र मुआवजा देगा

परियोजना कई वर्षों तक अधूरी रही और होम बायर को समय पर कब्जा नहीं मिला। होम बायर ने इसे—

एकतरफा
अनुचित
और उपभोक्ता अधिकारों के विरुद्ध

बताते हुए न्यायालय का दरवाजा खटखटाया।

सुप्रीम कोर्ट के समक्ष मुख्य प्रश्न

सर्वोच्च न्यायालय के समक्ष मुख्य विधिक प्रश्न यह था—

क्या बिल्डर और होम बायर के बीच ब्याज दर को लेकर दोहरा मापदंड (Double Standard) अपनाया जा सकता है?
क्या बिल्डर-खरीदार समझौते की एकतरफा शर्तें न्यायसंगत मानी जा सकती हैं?
क्या कब्जा देने में देरी पर होम बायर को वही ब्याज मिलना चाहिए, जो बिल्डर भुगतान में देरी पर वसूलता है?

सुप्रीम कोर्ट का स्पष्ट और न्यायसंगत दृष्टिकोण

सुप्रीम कोर्ट ने इन सभी प्रश्नों का उत्तर होम बायर के पक्ष में देते हुए कहा—

अनुबंध की शर्तें ऐसी नहीं हो सकतीं जो पूरी तरह एक पक्ष के हित में और दूसरे के विरुद्ध हों।

न्यायालय ने कहा कि—

यदि बिल्डर
- खरीदार से ऊँची दर पर ब्याज लेता है
तो
- समान परिस्थिति में
- वही दर खरीदार को भी मिलनी चाहिए

समानता (Parity) का सिद्धांत

इस फैसले का सबसे महत्वपूर्ण पहलू है समानता का सिद्धांत (Principle of Parity)। कोर्ट ने कहा—

जो कानून बिल्डर को अधिकार देता है, वही कानून उसे दायित्व भी सौंपता है।

अर्थात—

अधिकार और दायित्व
एक-दूसरे से अलग नहीं किए जा सकते।

एकतरफा अनुबंधों पर न्यायालय की सख्त टिप्पणी

सुप्रीम कोर्ट ने Builder Buyer Agreement को लेकर सख्त टिप्पणी करते हुए कहा—

ऐसे अनुबंध
- प्रायः बिल्डर द्वारा तैयार किए जाते हैं
- जिनमें खरीदार के पास
  - बातचीत या संशोधन की
  - कोई वास्तविक शक्ति नहीं होती
ऐसे अनुबंध
- Standard Form Contracts होते हैं
- जिनमें शर्तें थोप दी जाती हैं

न्यायालय ने स्पष्ट किया कि—

ऐसे एकतरफा अनुबंध न्यायिक समीक्षा के अधीन हैं और यदि वे अनुचित हों, तो लागू नहीं किए जा सकते।

कब्जा देने में देरी : गंभीर अनुबंध उल्लंघन

कोर्ट ने कहा कि—

समय पर कब्जा न देना
- केवल तकनीकी चूक नहीं
- बल्कि
- अनुबंध का गंभीर उल्लंघन (Breach of Contract) है

क्योंकि—

होम बायर
- किराया भी देता है
- ईएमआई भी चुकाता है
- मानसिक तनाव और आर्थिक दबाव झेलता है

ब्याज : मुआवजा नहीं, न्यायसंगत प्रतिपूर्ति

सुप्रीम कोर्ट ने यह भी स्पष्ट किया कि—

ब्याज केवल दंड नहीं
बल्कि
न्यायसंगत प्रतिपूर्ति (Just Compensation) है

जब—

होम बायर का पैसा
- वर्षों तक बिल्डर के पास फंसा रहता है
तो
- उसे उसी दर से प्रतिफल मिलना चाहिए
- जिस दर से बिल्डर लाभ उठाता है

उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम और RERA का संदर्भ

न्यायालय ने—

उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम
और रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 (RERA)

की भावना का भी उल्लेख किया।

कोर्ट ने कहा—

RERA का उद्देश्य
- बिल्डर और खरीदार के बीच
- संतुलन स्थापित करना है
और यह फैसला
- उसी उद्देश्य को आगे बढ़ाता है

“एक ही तराजू, एक ही माप” का सिद्धांत

सुप्रीम कोर्ट ने दो टूक कहा—

बिल्डर दो अलग-अलग तराजू नहीं रख सकता — एक अपने फायदे के लिए और दूसरा खरीदार के नुकसान के लिए।

यदि—

खरीदार की देरी पर
- 15% ब्याज
तो
बिल्डर की देरी पर भी
- 15% ब्याज

निचली अदालतों और प्राधिकरणों के लिए मार्गदर्शन

इस निर्णय के माध्यम से सुप्रीम कोर्ट ने—

उपभोक्ता फोरम
RERA प्राधिकरण
और निचली अदालतों

को स्पष्ट संदेश दिया कि—

ब्याज निर्धारण में
- समानता का पालन किया जाए
एकतरफा शर्तों को
- यांत्रिक रूप से लागू न किया जाए

बिल्डरों के लिए सख्त संदेश

यह फैसला बिल्डरों के लिए एक चेतावनी है कि—

परियोजनाओं में देरी
- अब सस्ती नहीं पड़ेगी
अनुचित शर्तें
- न्यायालय में टिक नहीं पाएंगी
समय पर कब्जा देना
- वैकल्पिक नहीं
- बल्कि अनिवार्य दायित्व है

होम बायर्स के अधिकारों की मजबूती

इस निर्णय से—

होम बायर्स का भरोसा
- न्याय प्रणाली में मजबूत हुआ है
उन्हें यह विश्वास मिला है कि—
- उनका पैसा
- और उनका समय
- दोनों मूल्यवान हैं

व्यावहारिक प्रभाव

इस फैसले के बाद—

बिल्डर-खरीदार समझौतों में
- ब्याज की शर्तें
- अधिक संतुलित होंगी
कब्जा देने में देरी के मामलों में
- होम बायर्स को
- अधिक उचित मुआवजा मिलेगा
मुकदमों में
- बिल्डर की मनमानी पर
- अंकुश लगेगा

“न्याय केवल कागज़ पर नहीं” — सुप्रीम कोर्ट की सोच

सुप्रीम कोर्ट ने यह भी रेखांकित किया कि—

न्याय केवल अनुबंध पढ़ने से नहीं
बल्कि
वास्तविक असमानता को समझने से होता है

जहाँ—

एक पक्ष
- आर्थिक रूप से मजबूत
और दूसरा
- सामान्य नागरिक होता है

वहाँ—

अदालत का दायित्व
- कमजोर पक्ष की रक्षा करना है

भविष्य की दिशा

यह निर्णय—

रियल एस्टेट क्षेत्र में
- जवाबदेही
- और अनुशासन
- लाने में सहायक होगा
परियोजनाओं की समयसीमा
- अधिक गंभीरता से ली जाएगी

निष्कर्ष

सुप्रीम कोर्ट का यह फैसला भारतीय रियल एस्टेट कानून में एक ऐतिहासिक मोड़ है। न्यायालय ने स्पष्ट रूप से यह सिद्धांत स्थापित कर दिया है कि—

जो ब्याज बिल्डर होम बायर से वसूल सकता है, वही ब्याज कब्जा देने में देरी होने पर होम बायर को भी मिलना चाहिए।

यह निर्णय—

समानता
निष्पक्षता
और उपभोक्ता अधिकारों

को मजबूती प्रदान करता है।
अंततः, यह फैसला यह सुनिश्चित करता है कि—

रियल एस्टेट में अब न्याय एकतरफा नहीं, बल्कि संतुलित और मानवीय होगा।